Analitycy rynku nieruchomości z departamentu analiz ekonomicznych PKO BP przedstawili najnowszy raport dotyczący sytuacji na rynku mieszkaniowym, z którego wynika, że w perspektywie najbliższego roku ceny transakcyjne lokali wzrosną o 3 do 4 proc.
To bazowy scenariusz ekspertów banku, którzy przewidują, że presja na podwyżki stawek będzie generowana równocześnie przez czynniki popytowe oraz podażowe. Warto zauważyć, że sytuacja ta rozwija się w specyficznym otoczeniu makroekonomicznym oraz geopolitycznym, gdzie kluczową rolę w minionych miesiącach odgrywały nastroje związane z sytuacją międzynarodową.
W pierwszych miesiącach roku istotnym motywatorem dla osób decydujących się na zakup własnego lokum był strach przed eskalacją konfliktu zbrojnego na Bliskim Wschodzie, co skłaniało część kupujących do szybszego lokowania kapitału w bezpieczne aktywa trwałe. Obecna deeskalacja tych napięć przynosi jednak odmienne skutki gospodarcze, ponieważ wygaszanie konfliktów na arenie międzynarodowej stwarza realne szanse na tańszy pieniądz i stabilizację kosztów. Zmiana nastrojów globalnych może przełożyć się na korektę cen materiałów budowlanych, które były intensywnie gromadzone przez przedsiębiorstwa w marcu i kwietniu, gdy obawy o wybuch pełnoskalowej wojny były największe. Taki rozwój wypadków sprzyja wyhamowaniu inflacji w kraju i pozwala powrócić do prognoz zakładających kolejne obniżki stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski w średnim okresie, co diametralnie zmienia pozycję startową potencjalnych kredytobiorców.
Perspektywy popytowe i zachowania kupujących
Większe zainteresowanie zakupem mieszkań w najbliższych kwartałach będzie napędzane przede wszystkim przez systematycznie rosnące dochody realne gospodarstw domowych oraz powiązaną z nimi wyższą zdolnością kredytową Polaków. Dodatkowym impulsem dla kupujących staną się wspomniane niższe stopy procentowe oraz coraz mocniejsza konkurencja pomiędzy bankami komercyjnymi, które będą walczyć o klienta atrakcyjniejszymi marżami oraz łagodniejszymi wymogami przyznawania finansowania.
Głównym motorem napędowym po stronie popytu pozostaną osoby fizyczne, które poszukują nieruchomości wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe, starając się zaspokoić podstawowe cele życiowe. Zupełnie inaczej zachowują się inwestorzy, którzy wykazują obecnie dużą ostrożność i w większości pozostają w odwrocie z uwagi na potęgującą się niepewność regulacyjną. Podmioty kupujące lokale na wynajem obawiają się nie tylko zapowiadanych zmian w przepisach dotyczących najmu krótkoterminowego i długoterminowego, ale także pojawiających się w debacie publicznej pomysłów opodatkowania tak zwanych nadmiarowych nieruchomości oraz ewentualnego wprowadzenia podatku katastralnego.
Choć oferta deweloperska na początku roku była stosunkowo duża, to zaktywizowanie się kupujących na własne potrzeby doprowadziło do stabilizacji stawek. Eksperci zwracają uwagę, że na rynku pierwotnym w siedmiu największych aglomeracjach w Polsce lekko wzrosła w ujęciu kwartalnym rozpiętość między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Oznacza to, że klienci wciąż dysponują przestrzenią do negocjacji stawek końcowych, a deweloperzy skłonni są do upustów przy sprzedaży ostatnich wolnych lokali w inwestycjach lub ukrywają obniżki w promocyjnych pakietach obejmujących miejsca postojowe i komórki lokatorskie. Zupełnie odwrotna tendencja dotyczyła mniejszych stolic wojewódzkich, gdzie różnice między ceną w ogłoszeniu a ceną na akcie notarialnym uległy nieznacznemu zmniejszeniu.
Bariery podażowe oraz koszty budowy
Po stronie podaży istnieje szereg istotnych czynników, które nie pozwolą na spadki cen i będą stale windować koszty realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Pierwszym elementem jest kurcząca się baza dostępnych lokali, co stanowi bezpośrednie następstwo wcześniejszego wyhamowania nowych projektów budowlanych przez firmy deweloperskie. Przedsiębiorcy sektora budowlanego dysponują wprawdzie ogromną liczbą wydanych pozwoleń na budowę, jednak celowo trzymają w zamrażarkach nawet kilkadziesiąt tysięcy lokali, nie spiesząc się z uruchamianiem kolejnych etapów prac tam, gdzie popyt lokalny nie gwarantuje szybkich zysków.
Kolejną barierą są rosnące koszty wynikające bezpośrednio ze zmian przepisów prawnych, w tym z nowych warunków technicznych, reformy planistycznej oraz zaostrzonych wymogów związanych z tak zwaną ustawą schronową, która nakłada nowe obowiązki konstrukcyjne na inwestorów. Do tego dochodzą utrzymujące się na bardzo wysokim poziomie ceny usług budowlanych oraz stawek robocizny, a także drastyczny wzrost cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę, będący między innymi pokłosiem wdrażania planów ogólnych w gminach. Nowe przepisy planistyczne mogą mocno ograniczyć podaż ziemi budowlanej, co automatycznie winduje wyceny pozostałych na rynku działek.
W dłuższej perspektywie obejmującej najbliższą dekadę analitycy spodziewają się umiarkowanego rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, gdzie tradycyjne zapotrzebowanie ilościowe zacznie słabnąć z powodów czysto demograficznych i szybkiego spadku liczby ludności kraju. Tendencję tę mogłyby odwrócić jedynie dodatnie przepływy migracyjne i masowy napływ imigrantów poszukujących zatrudnienia. Głównym katalizatorem transakcji w nadchodzących latach staną się zatem potrzeby jakościowe młodego pokolenia, które posiada wysokie aspiracje życiowe i nie chce zamieszkiwać w lokalach o niskim standardzie, co przy fatalnym stanie technicznym znacznej części istniejących starych zasobów mieszkaniowych wymusi naturalną wymianę infrastruktury.
Przeczytaj o tym, co dzieje się „za pięć dwunasta” – przed wejściem MiCA w życie:
Kolejny krypto gigant zdążył przed przepisami MiCA – dosłownie w ostatniej chwili!
oraz o inicjatywie, która ma chronić interesy pracowników przy jednoczesnym wspieraniu innowacji:
Takiej fali zwolnień nie widział świat. Giełdowi giganci i politycy łączą siły.. Uda się?