W trzecim kwartale bieżącego roku średnie ceny ofertowe mieszkań wzrosły o 1,4%, co wskazuje na dalsze spowolnienie dynamiki wzrostu cen na rynku nieruchomości.
W poprzednich kwartałach tempo wzrostu było wyższe – w drugim kwartale ceny wzrosły o 1,8%, a w pierwszym aż o 3,2% kwartał do kwartału. W efekcie, roczne tempo wzrostu cen mieszkań spowolniło do 12% z 14,5% w drugim kwartale 2024 roku. Po uwzględnieniu inflacji realna dynamika wzrostu cen spadła znacząco z 11,8% do 7,3% rok do roku.
Mieszkania są – więc o co chodzi?
Wzrost cen ofertowych był napędzany przede wszystkim wysoką dynamiką wzrostu dochodów ludności, co zwiększało zdolność kredytową gospodarstw domowych. Choć liczba wniosków o kredyty hipoteczne była wyraźnie niższa niż w drugiej połowie 2023 roku – kiedy popularność zyskał program dopłat „Bezpieczny Kredyt 2%” – wciąż pozostawała wyższa niż w 2022 roku. Wówczas spadek realnych dochodów oraz zaostrzenie warunków kredytowania znacznie ograniczyły popyt na mieszkania.
Podaż mieszkań wróciła natomiast do poziomów sprzed dekady. Liczba aktywnych ofert sprzedaży wzrosła w porównaniu z drugim kwartałem o 7%, co oznacza 23% wzrost w stosunku do tego samego okresu ubiegłego roku. Największy wzrost oferty odnotowano w dużych miastach, co częściowo wynikało z wcześniejszego zmniejszenia liczby dostępnych mieszkań na skutek wprowadzenia programu BK2. Na rynek trafia coraz więcej nowych mieszkań od deweloperów oraz lokali na sprzedaż z rynku wtórnego. Jednak wielu potencjalnych nabywców wstrzymuje się z decyzją o zakupie w oczekiwaniu na rozstrzygnięcia dotyczące programu „Mieszkanie na Start”. W rezultacie czas wyświetlania jednej oferty na rynku wydłużył się do 75 dni z 70 dni w poprzednim kwartale.
Popyt na mieszkania z rynku wtórnego jest ograniczony, co znajduje odzwierciedlenie w odsetku nieruchomości oczekujących na nabywców – już drugi kwartał z rzędu ponad połowa ofert z rynku wtórnego pozostaje niezamknięta. Z tego powodu kupujący mają obecnie największy wybór mieszkań w dużych miastach od 2014 roku, czyli okresu poprzedniego spowolnienia na rynku nieruchomości.
Z najnowszych danych Otodom i Polityki Insight wynika, że największe wzrosty cen obserwuje się w metropoliach. W miastach powyżej 500 tysięcy mieszkańców duży wzrost podaży mieszkań idzie w parze z dalszym wzrostem cen. Częściowo jest to efekt statystyczny – do oferty trafiają głównie droższe mieszkania, budowane z myślą o rynku premium, czyli klientach o wysokich dochodach, którzy obecnie dysponują wystarczającą zdolnością kredytową, by dokonywać zakupów w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Trójmiasto. Wzrost cen w metropoliach jest też napędzany przez aktywność inwestorów, która na pozostałych rynkach wyraźnie osłabła z powodu niepewności związanej z polityką mieszkaniową rządu i zmianami w dostępie do kredytów. Warto zauważyć, że szczególnie dynamicznie rosną ceny małych mieszkań, co może być spowodowane ich popularnością wśród inwestorów, a także rosnącą potrzebą dostępu do bardziej przystępnych cenowo mieszkań w warunkach ograniczonej zdolności kredytowej nabywców.
Dane dotyczące struktury wzrostu cen mieszkań w III kwartale wskazują, że to popyt stanowi kluczowy czynnik napędzający podwyżki, szczególnie w przypadku najmniejszych mieszkań. W trzecim kwartale ceny mieszkań o powierzchni do 40 m² wzrosły o 1,8% kwartał do kwartału, a dynamika podwyżek malała wraz ze wzrostem powierzchni lokali. Oznacza to, że ceny najmniejszych mieszkań rosły najszybciej w segmentach rynku, które były słabiej dotknięte spadkiem dostępności kredytowej po wygaszeniu programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Wyjątek od tej tendencji stanowiły mieszkania o powierzchni powyżej 90 m², które również odnotowały istotne podwyżki. W ich przypadku wzrosty wynikały jednak z odbicia cen po wcześniejszych spadkach w drugim kwartale. Należy zaznaczyć, że wysoka zmienność cen w tej kategorii wynika z niewielkiej liczby takich mieszkań w ofercie, co sprawia, że nawet niewielka liczba nowych, droższych lokali może znacząco wpływać na wskaźniki cenowe dla tego segmentu.
Starsze mieszkania? Wciąż popularne
Na rynku wtórnym natomiast ceny starszych mieszkań, wybudowanych w latach 1945–2015, praktycznie się nie zmieniły w trzecim kwartale w porównaniu do poprzedniego. Stabilność w tej kategorii to kolejny sygnał, że wzrosty cen ofertowych koncentrują się głównie w segmencie nowszych mieszkań premium.
Ciekawą tendencję odnotowano w segmencie najstarszych mieszkań, sprzed 1945 roku. Ceny tych lokali rosły najszybciej w ujęciu kwartalnym, co może wynikać z ich specyfiki – wiele z nich to odnowione mieszkania o wysokim standardzie, często po tzw. „flippingu” (zakup, remont i sprzedaż z zyskiem). Ten segment przyciąga zainteresowanie nabywców, szukających unikalnych nieruchomości o historycznym charakterze i wysokim standardzie, co w efekcie winduje ich ceny.