Przez kilka ostatnich dekad Polska rozwijała się w astronomicznym tempie, a PKB nad Wisłą stale rośnie. Co za tym idzie wzrost zamożności społeczeństwa, z utrwaloną średnio kilkuprocentową, roczną stopą inflacji musiał prowadzić do wzrostu cen nieruchomości. Jak jednak pokazuje historia, wzrost cen nieruchomości nie jest gwarantowany, a ceny rynkowe poruszają się zgodnie z koncepcją 'linii najmniejszego oporu’. Aż docierają do momentu, w którym rynek przestaje się na nie 'godzić’.
Jak każde inne aktywa: akcje, ceny samochodów czy innych dóbr, nieruchomości poruszają się w cyklach. Ich natura jest jednak bardziej długoterminowa i przez to trudniej dostrzec w nich moment ’fundamentalnej zmiany’ struktury rynku. Jeśli jednak moglibyśmy zauważyć i wskazać podobieństwo każdego z momentów, zwiastujących presję na spadki ich cen, zauważylibyśmy… Potężną różnicę między ofertowymi cenami (oczekiwaniami sprzedających), a cenami, które są aktualnie w stanie zapłacić konsumenci.
Taką sytuację obserwujemy teraz. Aktualne wyceny nieruchomości napotykają nie tylko na opór (widoczny w spadku popytu), ale również na wyjątkowe niekorzystne momentum. Oraz negatywne czynniki demograficzne, które były potężnym motorem cen w ostatnich latach (pokolenia wyżu demograficznego). Ponieważ polska gospodarka (jak i majątki gospodarstw domowych) w ostatnich latach radziły sobie dobrze (przy bardzo niskim bezrobociu), – trudno oczekiwać, by niezdesperowani sprzedający chcieli schodzić z cen.
Proces ten może trwać wiele kwartałów, zanim do powszechnej świadomości sprzedawców dotrze, że warunki są dla rynku nie do zaakceptowania i wymagają zmiany. Kupujący oczekują obecnie ok. 10% przecen z ofertowych cen. Sprzedawcy, którzy nie są tym usatysfakcjonowani zostają zwykle z oczekiwaniem na kolejną 'taką samą’ propozycję. Kupujący grają na zwłokę, czekając, aż sprzedawcy 'zmiękną’ wraz z upływem czasu, dając im zadowalający upust.
Rynek się zmienił?
Proces stopniowych przecen będzie trwał długo i uważamy, że de facto rozpoczął się już w I kwartale 2024 roku. Zacząłby się dużo wcześniej, jeszcze w roku 2022, gdyby nie zadeklarowany program Prawa i Sprawiedliwości 'Mieszkanie na Start’. Program ten wyznaczył abstrakcyjny sufit dla cen, a właściciele nieruchomości kupionych wówczas celem szybkiej spekulacji, coraz bardziej świadomi są skali, w jakiej zmienił się rynek w ciągu ostatniego roku. Nie ma już na nim konsumenta, wabionego tanim kredytem.
Stopy procentowe w Polsce pozostają bez zmian co najmniej do I kwartału 2025 roku, a linia komunikacji RPP prowadzi nas do wnisoku, że de facto obniżek powinniśmy oczekiwać w drugiej połowie roku 2025. Jeśli do tego czasu gospodarka bardzo spowolni, oczekujemy, że będzie to ok. 75 pb cięć jesienią 2025, począwszy od 50 pb we wrześniu. Pomimo to, uważamy, że obniżki stóp będą w pewnym sensie 'warunkowane’ słabnącą gospodarką.
W takim scenariuszu trudno oczekiwać, by 'kilkanaście procent tańsze’ raty kredytów wystarczyły, by rozchulać popyt. Uważamy, że nadzieje, iż kilka obniżek stóp (które wciąż będą bardzo wysokie) są jedynie myśleniem życzeniowym. Podobną sytuację z resztą od wielu lat obserwujemy w Chinach, gdzie nieruchomości tanieją mimo bardzo tanich kredytów, z powodu przesycenia rynku (olbrzymia podaż) i słabej demografii.
Aktualnie, przy wysokich stopach procentowych, ceny nieruchomości są historycznie wysokie. W żaden sposób nie 'nagradzają’ konsumenta za wzięcie drogiego finansowania. Inwestor lub klient gotówkowy kręci nosem, ponieważ dostrzega strukturalne zmiany, których zmaterializowanie się jest kwestią czasu. Ilość dostępnych do sprzedaży nieruchomości w Polsce rośnie od wielu miesięcy i stanowić będzie coraz bardziej odczuwalny 'nawis’. Przyszłość nowego programy dopłat do kredytów pozostaje niepewna.