Wzrost cen mieszkań, rekordowe zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości i wciąż ograniczona podaż – wszystko to może sprawiać wrażenie trwającej prosperity. Jednak pod powierzchnią tli się proces, który może doprowadzić do załamania rynku. Obserwujemy jedno kluczowe zjawisko, które może zapoczątkować krach. Dramatyczne załamanie demografii. A to wydaje się dziś nieuchronne.
Scenariusz, który rozgrywa się już w Chinach, zaczyna niepokojąco przypominać sytuację w Polsce. Nie sytuację z dziś, ale sytuację za kilka, kilkanaście lat. Malejąca liczba ludności, starzejące się społeczeństw. To właśnie spadające potrzeby mieszkaniowe mogą w najbliższych latach zachwiać fundamentami rynku nieruchomości. Zwłaszcza w mniejszych miejscowościach i niezindustrializowanej 'Polsce powiatowej’. A to dopiero początek.
Demografia, czyli bomba z opóźnionym zapłonem
W 2024 roku w Polsce urodziło się zaledwie 248 tys. dzieci – najmniej w powojennej historii. Współczynnik dzietności wynosi dramatycznie niskie 1,16. Już dziś wiadomo, że w 2030 roku będzie nas o ponad pół miliona mniej niż dekadę wcześniej. To nie jest prognoza – to matematyczna konieczność.
Wielu uczestników rynku nieruchomości, zarówno deweloperów, jak i indywidualnych inwestorów, ignoruje ten trend, skupiając się na bieżącym popycie, napędzanym niską dostępnością mieszkań i wsparciem kredytowym. Ale co się stanie, gdy za 5-10 lat liczba młodych rodzin zacznie spadać lawinowo, a mieszkania zaczną zalegać na rynku?
W Chinach to już się dzieje. W największych miastach pojawiły się tysiące pustych mieszkań, a ceny nieruchomości spadają pomimo wysiłków rządu. Polska właśnie wchodzi na tę samą ścieżkę. Czy istnieją jakieś rodzaje nieruchomości, które mogą trzymać się mocno? Tak. Nieruchomości w największych miastach. Oraz te, którymi zainteresują się ludzie majętni. Dobrze utrzymane, ponadczasowe i położone w strategicznych lokalizacjach blisko dużych miast, lub w obiektywnie 'wygodnych’ lokalizacjach, dobrze skomunikowanej Polski powiatowej.
Najmocniej oberwać mogą wielopokojowe mieszkania, ceny gruntów i nieruchomości do remontu. Ceny usług stale rosną. Pozornie ceny nieruchomości powinny za nimi podążać, ale wobec braku popytu… To nie będzie czynnik determinujący długoterminowy trend cenowy mieszkań i domów.
Popyt inwestycyjny nie uratuje rynku
Przez ostatnie lata dużą część popytu generowali inwestorzy indywidualni kupujący nieruchomości na wynajem. Ale ten model także wkrótce się załamie. Gdy demografia nie dostarczy wystarczającej liczby najemców, a najem stanie się mniej opłacalny z powodu rosnących kosztów eksploatacyjnych i spadających stawek, wielu właścicieli zdecyduje się na sprzedaż. Tylko że wtedy rynek może być już nasycony, a ceny – przeszacowane.
To, co dziś uchodzi za bezpieczną lokatę kapitału, może w ciągu dekady okazać się nierentownym ciężarem. Banki centralne i analitycy rynku z USA, Japonii i Niemiec już od dawna ostrzegają: strukturalny spadek liczby ludności przekłada się bezpośrednio na spadek wartości nieruchomości w dłuższym horyzoncie czasowym. Polska, będąc wciaż krajem na dorobku, może ten proces przeżyć dotkliwie.
Wyższe ceny nieruchomości dają gospodarce potężny efekt majątkowy. Ludzie funkcjonują komfortowo, wiedząc, że ich sytuacja finansowa, nawet mimo kredytu jest stabilna, a cena nieruchomości dużo wyższa, niż zapłacona. Jednak nie jest to gwarant kontynuacji takiego trendu w przyszłości. Kryzys cen domów i mieszkań w Chinach stanowi obecnie główne obciążenie dla 'popytu’ wewnętrznego, w drugiej gospodarce świata.
Przyszłość. Rynek kupującego, nie sprzedającego
Do tej pory mieliśmy do czynienia z rynkiem sprzedającego – to właściciel dyktował cenę, a kupujących było zbyt wielu na zbyt mało mieszkań. Ale w ciągu dekady ta sytuacja się odwróci. Zwłaszcza w mniejszych miejscowościach i peryferiach dużych miast liczba pustostanów zacznie rosnąć. Wtedy to kupujący zaczną dyktować warunki.
Co więcej, presja demograficzna na rynek pracy i system emerytalny oznacza, że młodsze pokolenia będą miały mniej kapitału na zakup mieszkań. Spadnie też dostępność kredytów – nie przez wysokie stopy, ale przez niskie zdolności kredytowe wynikające z niestabilnych warunków zatrudnienia i rosnących obciążeń podatkowych.