Po latach rekordowych wzrostów rynek nieruchomości zaczyna zwalniać. Najnowsze dane z raportu PKO Banku Polskiego pokazują, że w pierwszym kwartale tego roku ceny mieszkań wyhamowały. Zarówno w dużych aglomeracjach, jak i w mniejszych miastach. W metropoliach tempo wzrostu spadło do około 10% rok do roku, a w mniejszych miastach do zaledwie 5%. W niektórych lokalizacjach na rynku pierwotnym zanotowano spadki. Co dalej?
W sześciu największych aglomeracjach ceny mieszkań zmniejszyły się średnio o 3% w porównaniu z końcówką 2024 r. Nie jest to jednak efekt nagłego załamania, lecz raczej konsekwencja rosnącej podaży. Na rynek trafiła fala projektów rozpoczętych w szczycie boomu oraz mieszkań, które właściciele wystawili na sprzedaż, licząc na wysokie stawki. Problem w tym, że dziś kupujących jest wyraźnie mniej niż sprzedających. Ogłoszenia potrafią wisieć miesiącami, a zainteresowanie jest umiarkowane.
Eksperci przewidują, że taki marazm potrwa przynajmniej do jesieni. Dopiero wtedy (jeśli obniżki stóp procentowych faktycznie poprawią zdolność kredytową), na rynek może wrócić część kupujących, którzy odłożyli decyzję w czasie. Do ewentualnych wzrostów pod koniec roku mogłoby przyczynić się także ograniczanie nowej oferty przez deweloperów. Ci już teraz ostrożniej planują kolejne inwestycje.
Domy trzymają cenę, ale kupujących ubywa
W segmencie domów jednorodzinnych obraz jest nieco inny. W Warszawie i mniejszych stolicach województw ceny nadal rosły w podobnym tempie jak w roku ubiegłym, choć w największych aglomeracjach dynamika wyraźnie spadła. Liczba transakcji jednak zmalała niemal wszędzie.
Poza stolicą, gdzie popyt utrzymał się na stabilnym poziomie. Średnia cena metra kwadratowego domu jednorodzinnego wynosi dziś 10,2 tys. zł w Warszawie, 9 tys. zł w innych dużych miastach i 6,6 tys. zł w mniejszych miastach wojewódzkich.
Rynek wynajmu pozostaje stabilny. Wysoka podaż i umiarkowany popyt tworzą warunki, w których to najemcy mają przewagę negocjacyjną. W dużych miastach pojawia się coraz więcej ofert od firm zajmujących się najmem instytucjonalnym.
Na razie czynsze w tym segmencie są nieco wyższe niż u prywatnych właścicieli, ale agresywna polityka cenowa często zmienia strukturę rynku. W pierwszym kwartale tego roku czynsze wzrosły najbardziej w Łodzi (o 7,1% rok do roku). Najmniej w pozostałych aglomeracjach (1,4–3,4%). W miastach akademickich rośnie segment mieszkań studenckich, choć eksperci spodziewają się, że w kolejnych latach popyt ze strony studentów spadnie.
Czego oczekują deweloperzy?
Ciekawostką jest wyraźny wzrost liczby mieszkań kupowanych przez cudzoziemców. W 2024 r. zarejestrowano ponad 17 tys. takich transakcji. Z tego połowę w największych miastach. To trend, który w dłuższej perspektywie może wpłynąć zarówno na rynek wynajmu, jak i ceny. W badaniach portalu TabelaOfert.pl aż 80% firm deweloperskich deklaruje, że nie planuje w najbliższych miesiącach zmieniać cen.
Jedynie 11,5% spodziewa się podwyżek, a 8,5% obniżek cen. Co trzecia firma liczy na poprawę sprzedaży w nadchodzących kwartałach. Ma to być raczej spokojny powrót popytu niż nagłe odbicie. Kupujący z kolei patrzą na rynek z większym sceptycyzmem. Ponad połowa spodziewa się spadków.
To świadczy o tym, że dewloperzy nie będą mieli … Komu sprzedawać po oczekiwanych cenach. Dalej tkwią 'w bańce’, że wszystko będzie dokładnie tak, jak było. Na każdym rynku o cenach decyduje w długim terminie popyt, a nie podaż. A z tym w Polsce jest coraz słabiej. Ceny stały się 'nieakceptowalne’.