Od dziś polski rynek nieruchomości staje się bardziej przejrzysty. W życie weszły przepisy, które zmuszają deweloperów do publikowania pełnych informacji. O cenach mieszkań i domów – nie tylko za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, ale również za miejsca parkingowe, komórki lokatorskie czy inne koszty dodatkowe. Co istotne, nabywcy mają mieć wgląd także w historię zmian cen danego lokalu.
Co to oznacza dla branży? Jest niemal pewne, że przy bardzo ograniczonym popycie oznacza to jeszcze większą presję na spadki cen. To, jak i brak oczekiwanych dopłat do zakupu nieruchomości prowadzi nas do oczywistego wniosku. Najlepszy czas sprzedaży minął wraz z końcem 2023 roku i programu Bezpieczny Kredyt 2%, o czym wielokrotnie informowaliśmy.
Dynamika cen nieruchomości stoi w Polsce w miejscu od niemal dwóch lat. Mimo to deweloperzy bardzo niechętnie schodzą z marż sprzedaży i 'biorą rynek na przeczekanie’… Licząc na to, że tańszy kredyt sprawi, że dziesiątki tysięcy ludzi w kolejnych kwartałach rzuci się na hipoteki. Jednak choć stopy spadły od szczytów już o blisko 1,5 punktu procentowego, a gospodarka rośnie… Chmary kupujących nie widać.
Koniec cyklu?
Transparentne ceny to prosta regulacja, ale jej skutki będą dalekosiężne. Do tej pory deweloperzy często prowadzili politykę rabatową. Oficjalne cenniki windowano wysoko, by potem „schodzić” z ceny przy negocjacjach. Teraz gdy historia każdej zmiany będzie jawna, taka praktyka straci sens. W opinii Polskiego Związku Firm Deweloperskich może to oznaczać korektę ofert… Część firm, w obawie przed sankcjami, mogła wręcz podnieść ceny, by zostawić sobie margines bezpieczeństwa.
Kluczowym elementem jest obowiązek publikacji danych w formie otwartych plików na rządowym portalu dane.gov.pl. Dzięki temu powstanie centralne źródło informacji, z którego skorzystają nie tylko klienci, ale i serwisy analizujące ceny mieszkań. W teorii to krok milowy w stronę prawdziwie transparentnego rynku. W praktyce, jak przyznaje samo PZFD, system wymaga dopracowania. Na razie katalog danych jest nieprecyzyjny, a wyszukiwanie informacji kłopotliwe.
Deweloperzy pod kreską
Czy przejrzystość obniży ceny? Oczywiście ostateczną odpowiedź poznamy dopiero za kilka miesięcy. Naszym zdaniem jawność cen uderzy w spekulacyjne praktyki i wprowadzi większą dyscyplinę w wycenach. Z drugiej strony rynek nieruchomości w Polsce rządzi się własną logiką – silny popyt, ograniczona podaż i rosnące koszty budowy mogą sprawić, że nowe przepisy zamiast obniżek przyniosą… stabilizację cen. Jednak mimo niższych stóp, dużego impulsu kredytowego wciąż nie widać.
W każdym razie, kupujący zyskują narzędzie, którego dotąd im brakowało. A wiedza o realnych cenach bywa na rynku mieszkaniowym może okazać się cenna … Niemal jak zdolność kredytowa.
Polski rynek nieruchomości od lat balansuje pomiędzy niedoborem mieszkań a rosnącymi cenami, które dla wielu rodzin stały się barierą nie do przeskoczenia. Poza transparentnymi cenami pojawia się propozycja. Jeśli zostałaby wdrożona w skali kraju, czynsze mogłyby spaść nawet o kilkadziesiąt procent, a liczba mieszkań na wynajem wzrosłaby o dziesiątki tysięcy. Jak?
Nowy wehikuł finansowy, czyli Mieszkaniowy Fundusz Wieczysty
Inicjatywa, o której coraz głośniej mówi się w branży, zakłada powołanie Mieszkaniowego Funduszu Wieczystego. Byłby to wehikuł finansowy oparty na państwowym nadzorze i stabilnym kapitale. Klucz tkwi w konstrukcji zadłużenia. Najemca spłacałby jedynie koszty bieżące i obsługę długu, podczas gdy kapitał – zamiast być redukowany … Byłby rolowany w nieskończoność. To podejście, które ma pozwolić na radykalne obniżenie czynszów.
Przeliczmy to na realne liczby. Standardowe 55-metrowe mieszkanie w Warszawie, które dziś kosztuje najemcę od 4,5 do 6 tys. zł miesięcznie, w nowym modelu mogłoby zejść do okolic 3,5 tys. zł. Dla wielu gospodarstw domowych różnica rzędu 1500–2000 zł miesięcznie to po prostu granica między wiecznym kredytem, a możliwością odkładania oszczędności.
Twórcy koncepcji zapewniają, że przez ćwierć wieku dałoby się w ten sposób zbudować nawet pół miliona mieszkań czynszowych. To ogromna liczba, szczególnie jeśli porównamy ją z dotychczasowym tempem budowy w sektorze społecznym, gdzie rocznie powstaje zaledwie kilka tysięcy lokali. Rządowe programy – od TBS-ów po różne odmiany „Mieszkania+” – nigdy nie zdołały odpowiedzieć na faktyczne potrzeby rynku. A te szacuje się dziś na 1,5–2 mln brakujących mieszkań.
Władza deklaruje, że chce zwiększyć wsparcie dla budownictwa społecznego i przeznaczyć na ten cel 2–5 mld zł, co miałoby przełożyć się na 20 tys. nowych mieszkań. To gest symboliczny, ale przy obecnej luce mieszkaniowej przypomina gaszenie pożaru konewką.
Pustostany – niewykorzystany potencjał
Drugim, mniej spektakularnym, ale równie ważnym kierunkiem działań jest uwalnianie pustostanów. Tysiące mieszkań gminnych stoi dziś niewykorzystanych, często w fatalnym stanie technicznym. Samorządy próbują na własną rękę wskrzeszać te zasoby – dobrym przykładem jest Kielce i program „Lokal za remont”, w ramach którego najemca wykonuje modernizację, a koszty odlicza od czynszu. Przez kilka lat mieszka więc praktycznie za darmo.
Skala tego rozwiązania jest ograniczona, ale sama idea – wciągnięcie prywatnej inicjatywy w proces rewitalizacji – wydaje się rozsądna. Problem w tym, że wymaga sprawnej koordynacji i realnego wsparcia centralnego, a z tym, jak wiadomo, bywa różnie.
Strategiczna perspektywa
Czy Mieszkaniowy Fundusz Wieczysty jest realną receptą na kryzys mieszkaniowy w Polsce? Trudno dziś jednoznacznie odpowiedzieć. Na papierze wygląda to obiecująco: państwowy kapitał jako kotwica stabilności, innowacyjna struktura finansowa i potencjalnie ogromny efekt skali. Z drugiej strony, historia polskich programów mieszkaniowych pełna jest ambitnych zapowiedzi, które rozbijały się o biurokrację, brak środków i niechęć samorządów.
Jedno jest pewne: bez zdecydowanych działań luka mieszkaniowa będzie się tylko pogłębiać, a młodsze pokolenia coraz częściej będą spoglądać nie na rynek własnościowy, lecz na wynajem. Jeśli więc państwo nie stworzy mechanizmu, który zapewni tanie i dostępne mieszkania, rynek zrobi to sam – ale po cenach, które już dziś wielu skutecznie wypychają poza centra dużych miast.