Polski rynek nieruchomości utknął w martwym punkcie, choć stopy procentowe NBP w roku 2025 mocno spadły. Do ożywienia popytu i skoku sprzedaży nie doszło, a portale 'zaprzyjaźnione’ z rynkiem nieruchomości co miesiąc 'odkładały’ prognozowany skok popytu (oraz cen). Robią to nadal. Tymczasem nawet prognozy niższych stóp procentowych w przyszłym roku, ani tańszy o ok. 20% kredyt nie wpływają znacząco na wzrost zainteresowania kupnem domów, czy mieszkań.
W szerokim ujęciu ceny tkwią w stagnacji, a wzrost wypłaszczył się nawet w najlepszych lokalizacjach w kraju. Transakcyjne ceny mieszkań znacząco odbiegają od ofertowych. Pośrednicy nieruchomości, cytowani przez główne portale zajmujące się nieruchomościami narzekają na niższe obroty. Czy to się zmieni? Prawdopodobnie na … Gorsze. Posłużmy się Stanami Zjednoczonymi jako 'papierkiem lakmusowym’ sytuacji nad Wisłą.
Przykład rodem z USA
Po dwóch latach względnej stabilizacji w USA rynek nieruchomości zaczyna wyraźnie wyhamowywać. Tempo wzrostu, które w 2024 roku sięgało jeszcze 2% r/r, w 2025 ma wg. szacunku Fitch Ratings spaść do zaledwie 1,1%. Cały sektor, będący jednym z filarów amerykańskiej gospodarki, wchodzi w fazę spowolnienia. Nie ma w tym nic zaskakującego.
Splot rosnących kosztów budowy, ograniczonej podaży pracy i coraz słabszego nastroju konsumentów oraz deweloperów działa jak hamulec ręczny dla inwestycji i popytu. Kluczowy jest jednak ten drugi. Tarcia wywołane cłami i kosztami materiałów sprawiają, że nawet ci, którzy mają środki na zakup domu, coraz częściej odkładają decyzję na później.
Pamiętajmy też, że gdy mowa o spowolnieniu, oznacza to, że są lokalizacje odporne i te, gdzie ceny nurkują. Najmocniejsze spadki uderzyły m.in. w rejon Miami, gdzie potężna ilość nieruchomości zaczęła ciążyć rynkowi. Fatalny okres przeżywają tzw. conndohotele.
Czy to nie przypomina trochę 'zatłoczonych’ lokalizacji nad Bałtykiem, czy w Zakopanem? Rynek staje się bardzo kapryśny. Jak mawiał Buffett, przychodzi odpływ i gołym okiem widać, kto pływał nago. Rentierzy za oceanem często rezygnują z własności i chcą sprzedać apartamenty, ale … Nie mogą, bo nikt do nich nie dzwoni.
Ceny wciąż stoją, choć różnice regionalne są wyraźne
Rynek jest nierówny jak nigdy. Tam, gdzie podaż domów rośnie – szczególnie na Południu – widać presję na spadki cen. W północno-wschodnich stanach, gdzie mieszkań wciąż brakuje, ceny nadal utrzymują się powyżej średniej krajowej. W ujęciu ogólnym 2025 ma przynieść wzrost cen o zaledwie 1,5%, a rok później – stagnację. To ostry zwrot w porównaniu z 4% zwyżką sprzed dwóch lat.
Warto przy tym pamiętać, że mieszkalnictwo to nie tylko budowy i hipoteki, ale cały ekosystem. Zatem od firm remontowych, po sklepy meblowe. Ten segment, odpowiadający łącznie za blisko 17% amerykańskiego PKB. Teraz wchodzi w fazę spowolnienia, która może odbić się szerokim echem w innych branżach. Dokładnie to samo obserwujemy teraz w Polsce.
Oprocentowanie spada, ale nastroje nie
Oprocentowanie kredytów hipotecznych spada – według prognoz, trzydziestoletni kredyt ma być oprocentowany na 6,25% pod koniec 2025 roku, a w 2026 już tylko 5,8%. Teoretycznie powinno to rozruszać rynek, ale konsumenci nie reagują. Inflacja zjadła część realnych dochodów, a w domowych budżetach widać coraz mniej przestrzeni na nowe zobowiązania. Tu również zupełnie podobną sytuację widzimy w Polsce. Inflacja spadła, ale wraz z nią też skłonność do konsumpcji. Pewne zjawiska ekonomiczne są tożsame dla każdego regionu. Psychologia ludzi jest podobna. Wszędzie.
Nastroje wśród deweloperów są najgorsze od końca 2023 roku. Wskaźniki budów domów jednorodzinnych mają spaść w USA o 5,5% r/r po wcześniejszym, solidnym wzroście o 6,8% rocznie. Co ciekawe, tylko budownictwo wielorodzinne zdaje się trzymać fason. To tu przewidywany jest wzrost o 13%, co może sugerować, że Amerykanie znów zwracają się ku wynajmowi… Ale dlaczego? Ponieważ nie stać ich na własność. Taniejący kredyt jest nadal drogi w stosunku do rynkowych cen.
Marże wracają do stanu sprzed pandemii
Firmy budujące domy zderzają się z rzeczywistością: zyski kurczą się, a marże operacyjne cofają o 250–300 punktów bazowych. To oznacza powrót do poziomów sprzed pandemii. Wysokie koszty pracy, promocje i ulgi dla klientów, mające utrzymać sprzedaż, nie pozwalają na nic więcej.
Rynek wtórny ma się nieco lepiej. Spadek oprocentowania kredytów zachęca część właścicieli do sprzedaży i wymiany domów, co poprawia płynność. Wciąż jednak trudno mówić o „rozgrzaniu” rynku – to raczej łagodna odwilż po długim zastoju.
Kredyty się psują
Niepokojące jest to, co dzieje się po stronie kredytów hipotecznych. Odsetek niespłacanych w terminie kredytów mieszkaniowych i linii kredytowych pod zastaw domu w USA przekroczył już poziom sprzed pandemii. Fitch spodziewa się, że w 2026 roku wskaźnik poważnych opóźnień w spłatach sięgnie 1,7%, wobec 1,4% w 2025. Zatem część gospodarstw domowych balansuje na granicy zdolności obsługi długu.
To nie jest jeszcze kryzys, ale faza ochłodzenia po latach wyjątkowo taniego pieniądza i pandemicznego boomu budowlanego. Rynek amerykański, przy całej swojej dynamice, ma wbudowane mechanizmy stabilizujące – od płynnego rynku obligacji po elastyczną politykę Fedu. Era łatwego wzrostu, napędzanego niskimi stopami i euforią zakupową, dobiegła końca… W gruncie rzeczy to powrót do normalności. Szanse na jej powrót wzrosły. Nie tylko nad Atlantykiem, czy w Kalifornii, ale i nad Wisłą.