Rok 2025 nie przyniósł przełomu, na który liczyła branża deweloperska po serii sześciu obniżek stóp procentowych. Choć koszt pieniądza spadał szybciej od wcześniejszych prognoz, popyt na mieszkania nie eksplodował. Zamiast tego rynek wszedł w fazę, którą z punktu widzenia cykli nieruchomości można określić jako normalizację po okresie przegrzania.
Kluczowy problem nie leży dziś w braku kupujących, lecz w dysproporcji między tempem wzrostu oferty a zdolnością rynku do jej absorpcji. W największych polskich miastach liczba dostępnych mieszkań osiągnęła rekordowe poziomy, podczas gdy sprzedaż – mimo lekkiego odbicia, pozostała umiarkowana i wyraźnie niższa niż w rekordowym 2023 r., napędzanym programem Bezpieczny Kredyt 2 procent. Czy rynek czeka krach?
Obniżki stóp nie zadziałały jak wcześniej
Źródła jednoznacznie wskazują, dlaczego mechanizm znany z poprzednich cykli tym razem nie zadziałał. Po pierwsze, struktura kredytów hipotecznych uległa zmianie – dominują produkty o okresowo stałej stopie, których oprocentowanie reaguje wolniej na decyzje RPP, ponieważ jest powiązane z rentownościami obligacji, a nie bezpośrednio z WIBOR-em.
Po drugie, decyzje zakupowe były skutecznie hamowane przez czynniki makroekonomiczne: wolniejszy wzrost wynagrodzeń, rosnące bezrobocie oraz obawy o stabilność zatrudnienia. W efekcie obniżki stóp nie uruchomiły impulsu popytowego, a jedynie poprawiły warunki dla części kupujących, którzy i tak byli już blisko decyzji zakupowej.
Sprzedaż rośnie, ale ceny powoli spadają
Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że w siedmiu największych metropoliach w 2025 r. sprzedano ok. 49,5 tys. mieszkań, czyli o 8% więcej niż rok wcześniej, ale jednocześnie o blisko 20% mniej niż w rekordowym 2023 r.. To klasyczny obraz rynku po szczycie cyklu: odbicie istnieje, lecz nie ma charakteru masowego.
Sprzedaż była w dużej mierze napędzana promocjami, rabatami i elastycznymi warunkami, a nie realnym wzrostem skłonności do zadłużania się. Deweloperzy coraz częściej musieli dostosowywać ofertę do popytu, zamiast jak w latach 2021–2023 – dyktować warunki.
Po latach dwucyfrowych wzrostów średnie ceny mieszkań w 2025 r. wyraźnie wyhamowały. W części miast wzrosty były symboliczne, a w niektórych praktycznie niezauważalne. Co istotne, dane JLL pokazują, że presja cenowa była znacznie silniejsza w cenach transakcyjnych niż ofertowych.
W IV kwartale 2025 r.:
- Wrocław: – 4,4% kdk
- Kraków i Poznań: – 2,7% kdk
Stabilność utrzymała się jedynie tam, gdzie nie występowała wyraźna nadpodaż; głównie w Warszawie i Trójmieście. To typowe dla fazy cyklu, w której rynek przestaje być jednolity, a lokalizacja i struktura oferty zaczynają decydować o cenie.
Rekordowa oferta jako punkt zwrotny cyklu
Na koniec 2025 r. oferta mieszkań była wyższa niż rok wcześniej we wszystkich analizowanych miastach. Szczególnie niepokojący z punktu widzenia równowagi rynku był gwałtowny wzrost liczby gotowych, niesprzedanych mieszkań – o 46% kwartał do kwartału, do ponad 14 tys. lokali, co stanowiło już 20% całej oferty.
W miastach takich jak Kraków, Poznań czy Łódź gotowe mieszkania odpowiadały 43–46% rocznej sprzedaży, a w Katowicach aż 75%. To poziomy, które nie oznaczają jeszcze kryzysu, ale jednoznacznie sygnalizują przejście rynku w fazę nadpodażową.
Zapasy ATAL-u rosną
Dane dotyczące oferty ATAL-a są jednym z najmocniejszych sygnałów ostrzegawczych obecnego etapu cyklu. Według zestawienia opartego danych uzyskanych przez Deweloperuch.pl łączna wartość niesprzedanych mieszkań spółki wynosi 5 mld 281 mln zł. To liczba, która sama w sobie nie byłaby problemem w fazie boomu, ale w warunkach spowalniającej absorpcji rynku nabiera zupełnie innego znaczenia.
Dla porównania, kapitalizacja giełdowa ATAL-a to obecnie ok. 2,5 mld zł, a więc ponad dwukrotnie mniej niż wartość niesprzedanego portfela mieszkań. Przy jednoczesnym zysku netto rzędu blisko 300 mln zł w 2024 r. mamy do czynienia z klasycznym dysonansem późnej fazy cyklu: bardzo dobre historyczne wyniki kontra rosnące ryzyko bilansowe na przyszłość.
Z punktu widzenia rynku nieruchomości to moment, w którym liczy się już nie tempo sprzedaży, lecz zdolność do upłynnienia zapasów bez erozji marż. Wyobraźmy sobie, że rzeczone 5 mld zł to tylko oferta ATALu, a ile wyniosłaby wartość wszystkich niesprzedanych lokali? Prawdopodobnie szłaby dziś w dziesiątki miliardów złotych (!) To pieniądz, który musiałby trafić na rynek, jeśli ceny miałyby nie spaść z obecnego poziomu.
Nadpodaż burzy równowagę
Szczególnie wymowny jest przykład Katowic. Według zestawienia przygotowanego przez anonimowego użytkownika Wykopu, opartego bezpośrednio na ofertach ze stron deweloperów na rynku funkcjonuje:
- 41 deweloperów
- 4 990 mieszkań dostępnych w sprzedaży
Co istotne:
- dane nie obejmują mieszkań wstępnie zarezerwowanych,
- nie uwzględniają wszystkich deweloperów aktywnych w regionie,
- a mimo to pokazują skalę podaży, która już dziś wyraźnie przewyższa tempo sprzedaży.
To spójne z danymi JLL, według których gotowe, niesprzedane mieszkania w Katowicach odpowiadają aż 75% rocznej sprzedaży. W języku cykli nieruchomości oznacza to jedno. Nieruchomości nie są już rynkiem sprzedającego i coraz bliżej mu do fazy wymuszonych decyzji po stronie podaży.
Dlaczego deweloperzy nie tną cen … Jeszcze
Kluczowe pytanie brzmi: skoro skala nadpodaży jest tak wyraźna, dlaczego nie widzimy masowych obniżek cen ofertowych? Odpowiedź jest zgodna z tym, co obserwowaliśmy w poprzednich cyklach.
Deweloperzy, zwłaszcza giełdowi bronią cen nominalnych, ponieważ:
- obniżki natychmiast uderzają w wyceny projektów,
- pogarszają wskaźniki bankowe,
- wpływają na postrzeganie wartości całego portfela.
Zamiast tego stosowana jest elastyczność cenowa ukryta: rabaty, gratisowe miejsca postojowe, wykończenia, zmiany harmonogramów płatności. To dokładnie to, co pokazują dane transakcyjne, bo realne ceny już się obniżają, tylko nie w cennikach.
Co mówią cykle?
W każdym cyklu nieruchomości moment przełomowy wygląda podobnie: rynek jeszcze opowiada historię o stabilizacji, podczas gdy liczby pokazują narastający problem zapasów. W przypadku ATAL-a i rynków takich jak Katowice ten moment już nadszedł.
Jeśli popyt w 2026 r. nie przyspieszy wyraźnie — a wszystko wskazuje na to, że będzie rósł stopniowo, a nie skokowo — presja na upłynnienie niesprzedanych mieszkań stanie się realna, a nie tylko negocjacyjna. W takich warunkach to nie kupujący „czekają na okazje”, lecz deweloperzy czekają na popyt, który może nie nadejść w oczekiwanej skali.
Na tym etapie nie mówimy jeszcze o kryzysie porównywalnym z latami 2012–2014. Mówimy o rynku selektywnym, w którym: dobre lokalizacje i najlepiej zaprojektowane projekty utrzymają ceny, rynki z nadpodażą (jak Katowice) będą polem do realnych negocjacji… A bilanse dużych deweloperów staną się ważniejsze niż ich historyczne wyniki sprzedażowe. Zbliża się moment prawdy i weryfikacja hossy.