Kataklizm na rynku nieruchomości w Polsce? 'Ceny ofert muszą spaść’. Gdzie wylądujemy?

Rynek nieruchomości w Polsce nie przestaje budzić skrajnych emocji. O nowym, rządowym programie, mającym stymulować popyt już nic nie słychać. Giełdowy gigant Murapol zaliczył w III kwartale 30% spadek zysków netto i prawie 20% tąpnięcie przychodów. Wzrost cen wyraźnie się spłaszcza i według danych PodKluczyk dla większości regionów w Polsce dynamika sugeruje niewielki jednocyfrowy wzrost (Opolskie +4.3% r/r) lub spadek (Podkarpacie prawie -5% r/r), podczas gdy inflacja roczna wyniosła w październiku ok. 5%.

Wydaje się, że spadki nadejdą szybciej, niż później – mianowicie w tym kwartale. Czwarty kwartał 2023 roku przyniósł rekordowe ceny w wielu aglomeracjach i jednocyfrowe spadki roczne nie powinny dziwić. Kupujący mają coraz więcej do powiedzenia i nie godzą się na ofertowe ceny. Jeśli deweloperzy nie są chętni ich obniżać – nie kupują. Agenci nieruchomości narzekają na 'przestój’ spowodowany odrealnieniem oczekiwań. Tąpnięcie w ofertach wydaje się tylko (cykliczną) kwestią czasu. Musi nastąpić, jeśli wystawcy ofert chcą znaleźć kupców i nie chcą na nich czekać wielu lat.

• Średni wzrost cen ofertowych mieszkań liczony od początku 2020 roku to w październiku 67%, wobec inflacji skumulowanej na poziomie 40% (licząc po CPI).
• Dla porównania indeks WIG20 od stycznia 2020 roku wzrósł o… Prawie 0% i nie sprawdził się jako hedge na inflację
• Jednocześnie wzrost przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce wyniósł 54%. To pokazuje, że ceny realne (przynajmniej dla grupy pracowników objętych badaniem GUS) spadły.
• Ale … Wzrost wynagrodzeń w 2024 roku zaczyna wyhamowywać i panuje powszechne przekonanie, że w roku 2025 wyhamuje bardzo istotnie.

Będzie taniej? Dlatego

W porównaniu z rokiem 2023 liczba mieszkań na sprzedaż wzrosła w niektórych miastach drastycznie. Mowa o nawet 70% wzroście podaży r/r (w Warszawie), około 50% w Krakowie, czy 40% wzroście ofert w Poznaniu. Opcji wyboru jest wiele, a kupujących… Jak na lekarstwo. NBP nie zamierza spieszyć się z obniżkami stóp i na takowe liczyć możemy prawdopodobnie najwcześniej za rok.

Zainteresowanie kupnem mieszkań jest obecnie na poziomie z 2022 roku. Na rynku wtórnym widać różnicę między oczekiwaniami sprzedających a realiami transakcyjnymi. Na rynku wtórnym podaż wzrosła o 40% rocznie. Aktualnie 40% firm budowlanych w Polsce mówi o spadku popytu na usługi budowlane. Dostępna podaż ogłoszeń nieruchomości rośnie i nie chce się zatrzymać. Od roku przybyło ok. 68 tys. ogłoszeń. Historycznie spadki cen o ok. 20% nie były dla rynku niczym niezwykłym.

To nie wszystko, bo inwestycje deweloperów nie zwalniają. Rozpoczęte jeszcze rok temu i dawniej, będą gotowe do użytku w tym roku… I kolejnych latach. Windując podaż o kolejne setki tysięcy mieszkań. Kto będzie je kupował wobec postępującego kryzysu demograficznego? To pytanie, które powinni zadać sobie dziś przede wszystkim… Wystawcy ofert. Rynkiem rządzi klient 'gotówkowy’ i taki, którego 'stać’ na drogi kredyt. W zamian za kupno w niekorzystnych warunkach oczekuje premii w postaci niższej ceny. Sprzedający zrozumieją to z czasem.