Termin inwestowania w nieruchomości cały czas przyciąga nowych śmiałków, którzy chcą w prosty sposób zarabiać kwoty rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych miesięcznie. Niestety rzeczywistość nie jest tak kolorowa, ponieważ zarabianie na nieruchomościach to normalny biznes, którego trzeba się po prostu nauczyć. Jak zarabiać na rynku nieruchomości?
Biznes inwestowania w nieruchomości
Inwestowanie w nieruchomości to bardzo często mylone pojęcie. Inwestorzy na tym rynku są bardziej przedsiębiorcami niż inwestorami, a samo inwestowanie to nie inwestowanie, tylko prowadzenie działalności gospodarczej.
W większości przypadków zarabianie na tym rynku polega na zakupie, remoncie i sprzedaży lub wynajmie nieruchomości.
Inwestorzy pojawiają się tutaj dopiero po drugiej stronie – są to osoby, które kupują finalne produkty inwestycyjne od nieruchomościowych przedsiębiorców, którzy zarządzają tymi aktywami.
Skąd pojawiają się zarobki rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych miesięcznie?
Ceny nieruchomości w dużych miastach wojewódzkich kształtują się średnio na poziomie, powiedzmy 200 – 600 tysięcy złotych. W związku z powyższym, prowizje za wykonywane usługi są adekwatne do wartości mieszkania.
Pośrednik nieruchomości, który pobiera 2% od kwoty 500.000 zł otrzyma 10.000 zł z jednej strony transakcji – np. kupującego.
Jeżeli pobiera prowizje od dwóch stron – to sprzedający również zapłaci 10.000 zł. W sumie daje to nam 20.000 zł prowizji za sprzedaż jednego, zwykłego mieszkania w Gdańsku czy Warszawie.
Nieruchomościowe flipy – czyli transakcje polegające na handlu, przynoszą minimum 30.000 zł w górę w okresie mniej więcej 3 miesięcy. Kilka transakcji prowadzonych jednocześnie i pojawia się solidna wypłata.
Z jednej strony mamy więc na tym rynku czynności, które nie wymagają od nas inwestowania własnego kapitału, takie jak pośrednictwo czy wyszukiwanie okazji inwestycyjnych, z drugiej natomiast mamy działania, które wymagają kapitału na start, takie jak flipy.
Czy trzeba jednak mieć własne pieniądze, aby zarabiać na nieruchomościach?
Warto mieć świadomość, że inwestowanie w nieruchomości to normalny biznes, który można rozbić na poszczególne etapy.
Początkujący inwestorzy błędnie zakładają, że najpierw trzeba uzbierać odpowiedni kapitał, a następnie rozpocząć zakup, remont i sprzedaż mieszkania. To złe założenie, ponieważ finansowanie projektu to tylko jeden z elementów całej układanki.
Z doświadczenia wiemy, prościej jest zorganizować od inwestora 500.000 zł niż znaleźć solidną ekipę remontową.
Dlaczego? Jeżeli znajdziesz nieruchomość poniżej ceny rynkowej, a z analizy wynika, że można zarobić kilkadziesiąt tysięcy złotych – większość inwestorów z przyjemnością podzieli się z Tobą kapitałem, a w konsekwencji zarobioną wspólnie gotówką.
Standardem na rynku, który wprowadziliśmy organizując kilkaset nieruchomościowych eventów jest to, że inwestorzy wykładający pieniądze na zakup danej nieruchomości dzielą się zyskami z wykonawcą – „fliperem” w modelu 50/50.
To znaczy zakup i remont nieruchomości jest po stronie inwestora, a po sprzedaży nieruchomości 50% zysku trafia do każdej z kieszeni.
W takim modelu „fliper” może mieć 0 na koncie, ale musi posiadać umiejętności, które doprowadzą do bezpiecznego finału całej operacji.
Inwestor natomiast posiada na własność nieruchomość oraz wszystkie przedmioty użyte do remontu. Dzięki temu jest w 100% zabezpieczony na własnym aktywie i ponosi jedynie ryzyko tego, że zostanie sam z daną nieruchomością.
W związku z powyższym to nie finansowanie stanowi główny problem inwestowania, lecz ilość okazji, które do nas spływają.
Inwestorów bez problemu można poznać na wydarzeniach, które są do tego stworzone – np. najpopularniejsza w Polsce Akademia Sourcingu™.
Jak wyszukiwać okazje inwestycyjne?
Wyszukiwanie tanich nieruchomości to nic innego jak lista miejsc i osób, które takie okazje mogą do nas podesłać. Im więcej mamy kontaktów, tym więcej okazji jesteśmy w stanie wygenerować. Głównym źródłem mieszkań, z którymi możemy coś zrobić, są po prostu nasi znajomi, którzy zajmują się rynkiem nieruchomości.
To ilość oglądanych mieszkań znalezionych normalnie na portalach ogłoszeniowych warunkuje to, ile mieszkań kupimy w danym miesiącu. Te osoby, które uważają, że niczego nie mogą znaleźć – po prostu oglądają za mało mieszkań.
W związku z powyższym im więcej osób znasz, które szukają nowych mieszkań i informują Cię o tym w zamian za prowizję – tym więcej nieruchomościowych okazji do Ciebie spływa.
W tym akapicie nie przeczytasz o złotym sposobie na docieranie do tanich nieruchomości – ponieważ taki sposób nie istnieje. To normalna zwykła praca, niczym nieróżniąca się od wyszukiwania okazyjnych samochodów używanych za naszą zachodnią granicą.
Gdzie pojawia się wobec tego magiczny przycisk?
Klucz do zarabiania na nieruchomościach nie leży w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych. Złoto pochowane jest w tworzeniu okazji – czyli zwiększaniu potencjału mieszkania.
Jeżeli normalna nieruchomość 2 pokojowa generuje 1500 zł miesięcznie z najmu, a po podziale na dwie mikrokawalerki generuje już 2800 zł – sprawia to, że ten sam metraż zarabia dwa razy więcej.
Dzięki temu takie mieszkanie można sprzedać zdecydowanie drożej inwestorowi, który oczekuje wyższej stopy zwrotu.
Dlatego większość osób, które zajmują się zarabianiem na nieruchomościach, tworzą tak zwane gotowce inwestycyjne, które polegają na przygotowaniu mieszkania na wynajem, zwiększeniem stopy zwrotu i zarządzaniem lokatorami.
Jeżeli to jest tak proste, to dlaczego każdy tego nie robi?
Zarabianie pieniędzy prowadząc własną firmę to zajęcie tylko dla wąskiej grupy społeczeństwa. Każdy z nas ma inny charakter, co pokazują najprostsze testy osobowościowe.
Nie zmusisz księgowego introwertyka do tego, żeby na trzeźwo tańczył pierwszy na weselu. Nie zmusisz również energicznego sprzedawcy do tego, aby sporządzał sprawozdanie finansowe swojej spółki z uśmiechem na ustach.
Osoby, które zajmują się już tematem nieruchomości różnią się od siebie poziomem zaangażowania, który przekłada się finalnie na zarobki.
Niektórzy umawiają się na 2 spotkania tygodniowo, a inni oglądają pięć nowych nieruchomości w ciągu dnia. Nie ma więcej tutaj większej magii i filozofii. Każdy z nas decyduje o tym, ile pieniędzy na tym rynku chce zarobić poświęcając swój czas.
W nieruchomościach nie ma przypadków
Ja zajmuję się rynkiem nieruchomości przede wszystkim dlatego, bo ma w sobie bardzo małą ilość losowości.
Transakcje pod kątem zakupu i sprzedaży są bardzo przewidywalne. Ceny materiałów budowlanych i wynagrodzeń naszego zespołu są znane z góry, dlatego dokładnie wiemy, ile zarobimy na danej transakcji. Nigdy nie opieramy się na szczęściu i zawsze zakładamy poziom minimalnej satysfakcji.
Dlatego nasz biznes jest poukładany, schematyczny i rozbity na poszczególne procesy. Dobrą informacją jest to, że każdy z procesów można w pewnym stopniu zautomatyzować.
Dzięki temu możemy poświęcać więcej czasu na działania, które przynoszą nam po prostu dochód. Automatyzacja powoduje, że nie tracimy czasu np. na przeglądanie portali z ogłoszeniami – są stworzone już do tego odpowiednie aplikacje.
Do prowadzenia wyliczeń opłacalności inwestycji zostały stworzone również bardzo proste w użyciu kalkulatory w Excelach.
Dlaczego warto zająć się tematem inwestowania w nieruchomości?
Branżę nieruchomości można polubić na kilka sposobów. Jeżeli raz w życiu nauczymy się podstaw, będzie to stale owocować finansowo na przyszłe pokolenia.
Niezależnie od sposobu, w jaki chcemy zarabiać pieniądze, finalnie i tak część z nich trafi w mieszkania na wynajem. Praktycznie każda osoba z listy top 100 Forbesa przy swoim nazwisku ma dopisek „real estate”.
Dzieje się tak dlatego, ponieważ mieszkania bardzo dobrze przechowują swoją wartość w czasie, każdy je rozumie, a do tego przynoszą co miesiąc pieniądze w postaci casfhflow.
Jeżeli prowadzimy ryzykowny biznes, który w danym momencie działa dobrze, to logicznym krokiem jest „zapisanie” części naszej gotówki, w razie gdyby aktualne zajęcie przestało „działać”.
Dlatego uważam, że każdy z nas powinien zrozumieć przynajmniej podstawy, które zagwarantują nam prostą, nieruchomościową emeryturę.
Zdobycie wiedzy na temat budowania zdolności kredytowej i kupienia pierwszych mieszkań pod wynajem to pierwszy krok, od którego należy zacząć swoją przygodę. Kupione nieruchomości na kredyt teraz będą cieszyć w pełni za 20 lat, natomiast jeżeli nie zrobimy tego w tym momencie – nie będą nas cieszyć wcale.
Kawalerka, którą kupiłem w 2017 roku na kredyt kosztowała mnie niecałe 200.000 zł. Dzisiaj,w 2020 roku nie sprzedałbym jej taniej niż 250.000 zł.
Cały czas zarabia dla mnie około 1500 zł miesięcznie, a rata kredytu obecnie to około 900 zł. Totalnie nie liczę na te kilkaset złotych różnicy. Zdaje sobie sprawę, że rata może wzrosnąć nawet i do poziomu 1500 zł. Po prostu po spłacie tego kredytu kawalerka będzie warta kilka razy więcej poprzez inflację.
Do tego będzie przynosić spłacone dzisiejsze „1500 zł”.
Jeżeli nie kupiłbym tej kawalerki w kredycie za ~ 10.000 zł w 2017 roku, w 2047 nie miałbym nic.
Kawalerki to najprostsza forma inwestowania, ale nawet ten sposób przy 4 nieruchomościach po okresie kredytowania, da nam 4 x 250.000 zł = 1.000.000 zł spłaconego majątku w gotówce (dzisiejszej wartości).
Do tego 4 x 1500 zł = 6000 zł emerytury.
Na rynku najmu mamy również takie obiekty jak kwatery pracownicze, które wzięte w podnajem generują od razy kilka – kilkanaście tysięcy złotych na czysto.
Kawalerki to tylko podstawowy i pierwszy krok, o którym powinien pomyśleć każdy zdrowo, finansowo myślący człowiek.
Inwestowanie w nieruchomości to nie sprint
Oczywiście, że prowadząc własną firmę, zajmując się kryptowalutami, giełdą czy forexem można zarobić więcej i szybciej. Natomiast nic nie będzie tak bezpieczne jak odkładanie pieniędzy w fizyczne nieruchomości, które do tego wszystkiego generują casfhlow.
W związku z powyższym inwestowanie w nieruchomości to nie sposób na ZARABIANIE pieniędzy, to przede wszystkim sposób na OBRONĘ naszych pieniędzy, które zarabiamy w innym miejscu.
Gdzie dowiedzieć się więcej na temat inwestowania w nieruchomości?
Zajrzyj na kanał na YouTube: „Albrecht o nieruchomościach” i posłuchaj ponad 50 bezpłatnych audycji dotyczących zarabiania na mieszkaniach.
Dodatkowo zacznij od poznania inwestorów w Twoim mieście na spotkaniach networkingowych. To najlepsza droga na start.
Więcej dowiesz się również na stronie www.pawelalbrecht.com.