Amerykański miliarder i współzałożyciel Oaktree Capital Management, Howard Marks w programie Bloomberga komentował w ostatnim czasie rynek amerykańskich nieruchomości komercyjnych. Podobnie do rynku inwestycji prywatnych (private equity), nieruchomości komercyjne borykają się z ciężarem wysokich stóp procentowych. Niektórzy sugerują, że inwestycje w obie pogrążone w kryzysie branże mogą już teraz zapewnić ponadprzeciętne zwroty. Zatem, co na to Marks?
„Wykorzystanie linii pożyczkowych do zwiększenia zysków było siłą napędową dla rynku nieruchomości i private equity… W rezultacie radziły sobie one wyjątkowo dobrze (…) Ale to właśnie tam, w przyszłości zobaczymy prawdziwy ból”. Jakie jeszcze słowa padły w programie „Bloomberg Open Interest”? Przypomnijmy: nieruchomości komercyjne tracą od czasu pandemii. Jednym z istotnych czynników jest trend pracy zdalnej i wysokie koszty, które skłoniły firmy do szukania oszczędności.
Także ryzykowni pożyczkobiorcy, za którymi często stał kapitał prywatny, odnotowali skokowy wzrost kosztów obsługi długu, w wyniku podwyżek stóp procentowych. Choć teraz wszystko sugeruje, że stopy jesienią w USA spadną, do końca bólu może być 'daleka droga’. Wartość nieruchomości komercyjnych spadła, podczas gdy powolna fala zapadalności jest w toku.
W efekcie straty pożyczkodawców są raczej tylko kwestią czasu. Efekt? Howard Marks został zaproszony nie bez powodu. Jego fundusz specjalizuje się w restrukturyzacjach i kredycie prywatnym, udzielanym firmom zagrożonych upadłością. Jednym słowem jest jak sęp, który poluje na okazje. Według danych śledzonych przez Bloomberga, około 199 miliardów dolarów długu różnych, prywatnych spółek w Stanach Zjednoczonych znajduje się w trudnej sytuacji.
Według agencji Moody’s, w drugim kwartale amerykański sektor biurowy osiągnął poziom 20,1% pustostanów. Przekroczył 20% po raz pierwszy w historii. Tymczasem analitycy z Wall Street coraz częściej zauważają, że nieruchomości finansowane z obligacji otrzymują nowe wyceny na poziomie od 40% do 60% poniżej poprzednich wartości. Dla Marksa, który zbudował majątek na znajdywaniu okazji to nadal… Za dużo?
Marks trzyma się z boki … I obserwuje
Marks od dawna uważa, że czasy, które nadeszły skończą się problemami dla wielu 'zlewarowanych’ biznesów. Oraz całych modeli biznesowych: „Obecnie i w przyszłości firmy korzystające z dźwigni finansowej nie będą w stanie tak łatwo odnowić swojej dźwigni, a koszt tego będzie wyższy (…) To daje nam lepsze możliwości niż dotychczas (…) Jeśli pojawi się jakaś możliwość, ludzie z niej skorzystają (…) Do banków i innych pożyczkodawców należy przestudiowanie dokumentów na tyle dobrze, aby temu zapobiec”
Wymienione przez Marksa możliwości nie są jednak takie proste… Kontrowersyjne transakcje między bankami, możliwe dzięki lukom w umowach kredytowych, doprowadziły do zaciętych, ukrywających straty w bilansach walk na rynku korporacyjnym. Oraz do kosztownych sporów sądowych. W ocenie Marksa, wyceny nieruchomości na tym etapie są trudne, lub niemożliwe do oszacowania… Nawet jeśli inwestorzy kupują nieruchomości iurowe już teraz. Z wysokimi rabatami.
„Powiedzmy, że otrzymujesz 70% zniżki. Czy to wystarcz? (…) Sam fakt, że cena czegoś spadła, nie czyni tego okazją (…) Musi być tak, że cena spada bardziej, niż powinna, biorąc pod uwagę fundamenty”. Aktualnie Oaktree, które specjalizuje się w pożyczkach, zarządza aktywami o wartości 192 mld USD. Forbes szacuje wartość netto Marksa na 2,2 mld USD. Firma także poniosła pewne straty na nieruchomościach biurowych, w tym 25% redukcję wartości budynku w Miami w marcu. W trudnej sytuacji znalazło się też znane centrum handlowe w Irlandii. Może lepsza od nieruchomości jest… Kawa?