Rynek nieruchomości wchodzi w fazę głębokiej równowagi, a stabilizacja cen staje się nową normą, zaskakując tych, którzy spodziewali się gwałtownych wzrostów popytu po serii obniżek stóp procentowych.
Październik 2025 roku przyniósł minimalne wahania cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski, gdzie zmiany w ujęciu miesięcznym rzadko przekraczały ułamek procenta – a w Szczecinie stawki pozostały bez zmian. Z raportu Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że choć Rada Polityki Pieniężnej pięciokrotnie obniżyła stopy, zwiększając teoretycznie dostępność kredytów hipotecznych, to jednak klienci przeszukujący oferty wykazują się dziś dużą ostrożnością w podejmowaniu decyzji.. Ustabilizowanie cen i znaczna podaż, sięgająca na rynku pierwotnym około 62 tysięcy mieszkań w siedmiu największych miastach, uspokajają sytuację rynkową i sprzyjają dominacji klientów kupujących lokale na własne potrzeby bytowe, a nie inwestycyjnie.
Stabilizacja cen ma drugie dno
W ujęciu rocznym, w porównaniu do października 2024 roku, ceny na rynku wtórnym wzrosły w dziewięciu miastach, a spadły w trzech, przy czym największy wzrost, o blisko 5 proc., odnotowano w Bydgoszczy. Katowice, Gdańsk i Lublin również znalazły się w czołówce z wynikami przekraczającymi 3 proc. Jednak w Warszawie, Krakowie i Łodzi ceny delikatnie się skorygowały, notując spadki od 0,3 proc. do 1 proc., co sugeruje, że regionalne różnice są wciąż wyraźne.
Autorzy raportu zwracają uwagę na to, że wzrosty średnich stawek w wybranych miastach wynikają z większego udziału w ofercie mieszkań relatywnie nowych oraz luksusowych apartamentów, które są naturalnie droższe. Nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach i o wyższym standardzie sprzedają się szybciej, czasem nawet powyżej ceny ofertowej, podczas gdy mieszkania w gorszym stanie, niefunkcjonalne czy wymagające gruntownego remontu, konsekwentnie tanieją z powodu braku zainteresowania, co wymusza elastyczność u sprzedających. Tak czy inaczej, na rynku pierwotnym sprzedaż utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, a popyt jest realny i ma solidne podstawy, co tylko częściowo przyspieszyła jawność cen wprowadzona we wrześniu. Jednocześnie analitycy PKO BP prognozują, że stabilizacja cen transakcyjnych mieszkań może utrzymać się do końca 2025 roku, ale w pierwszej połowie 2026 roku możliwe jest ożywienie i wzrosty w granicach kilku procent.
Bezpieczeństwo ważniejsze niż cena
Na tle tych zmian na rynku mieszkaniowym coraz wyraźniej rysuje się nowy trend w decyzjach zakupowych Polaków, którym jest rosnąca waga poczucia bezpieczeństwa. Z najnowszego raportu Otodom wynika, że dla 47 proc. Polaków bezpieczeństwo w miejscu zamieszkania jest ważniejsze niż cena nieruchomości czy dostępność usług. Przed przeprowadzką blisko połowa Polaków sprawdza poziom bezpieczeństwa w okolicy, co jest dla nich kluczowe, a 41 proc. badanych wiąże to bezpieczeństwo przede wszystkim z gotowością sąsiadów do reakcji w razie potrzeby. Wybuch wojny za naszą wschodnią granicą znacząco wpłynął na nasze poczucie bezpieczeństwa, uświadamiając, jak istotna jest bliskość oraz zaufanie w najbliższym otoczeniu, a świadomość, że obok mieszka ktoś, kto zauważy coś niepokojącego i zareaguje, daje poczucie spokoju, którego nie zapewni żadna infrastruktura.
Dziś fundamentem optymizmu na polskim rynku nieruchomości jest stabilna makroekonomia ze spadkiem inflacji i niższymi stopami procentowymi, co stworzyło idealne warunki do powrotu kredytobiorców, czego dowodem jest wzrost zapytań o kredyty hipoteczne aż o 42,2 proc. rok do roku we wrześniu. Jednocześnie deweloperzy działają ostrożniej – rozpoczęto budowę o 14 proc. mniej mieszkań w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku, a przyczyną spowolnienia jest niepewność związana z dużą reformą planowania przestrzennego i nowymi wymogami dotyczącymi schronów, które mogą zwiększyć koszty inwestycji i wywołać przyszłą presję cenową.