Dziś został opublikowany szereg uwag odnośnie inicjatywy Ministerstwa Rozwoju i Technologii tj. tak zwanego 'Kredytu na Start’. Mowa oczywiście o wsparciu, którego kontynuowanie po PiS-ie, zapowiedziała Koalicja Obywatelska jeszcze w 2023 roku. Chwilę po publikacji 'uwag’ do propozycji MRiT, media szybko podchwyciły temat. Spróbujemy przejść do meritum i w telegraficznym skrócie ocenić najważniejsze wnioski, płynące z nowych publikacji. Akcje spółek z WIG Nieruchomości po informacjach tracą dziś średnio ok. 1,2%.
Narodowy Bank Polski obawia się, że projekt w obecnym kształcie dołożyłby się do strony popytowej, w czasie gdy gospodarka Polski wciąż się rozwija, a realne wynagrodzenia rosną ponad 10% rok do roku. Taka dynamika mogłaby sprawić, że ponownie bardzo duży 'skumulowany popyt’ stłoczyłby się w poszczególnych 'okienkach kredytowych’ (max. 15 tys. wniosków na kwartał). Bank uważa też, że popyt na rynku może stopniowo regenerować się nawet bez bodźca fiskalnego.
Zatem prognozowany efekt programu? Wzrost cen, ponowny spadek dostępności mieszkań i zagrożenie dla inflacji. NBP ocenił, że fiskalne działania nie powinny iść w sprzeczności z polityką banku, który obecnie 'zacieśnia’ politykę monetarną, by na dobre uporać się z inflacją (a ta niemal na pewno wzrośnie w 2025 roku). Ministerstwo Finansów postawiło spory znak zapytania nad progami dochodowymi, w uwagach możemy przeczytać, że obecne są zbyt wysokie.
Zasygnalizowano też propozycję coroczne aktualizacji wysokości dopłat w zależności od przekraczania gospodarstw domowych progów dochodowych, w latach kolejnych, po ewentualnym otrzymaniu wsparcia. Generalnie Ministerstwo Finansów chciałoby, aby program – jeśli miałby wejść, był jak najmniej obciążający dla budżetu kraju, w długim terminie. Uwagi wzbudził też zapis 'odsuwający’ od programu osoby po 35 roku życia. Ten Ministerstwo Sprawiedliwości określiło jako 'niekonstytucyjny’.
Mega trendy – deweloperzy zejdą z marż?
W krótkim i średnim horyzoncie czasowym widzimy w Polsce kilka 'mega trendów’, które prawdopodobnie 'ułożą rynek’ w horyzoncie najbliższych 24 miesięcy. Istnieje niemała grupa deweloperów, która realizowała inwestycje 'pod nowy program rządowy. Śmiało zakładała kontynuację szalonego popytu z drugiej połowy 2023 roku. W naszej ocenie to właśnie te nieruchomości, które 'powstały’ w tak zwanych 'złych czasach’ i spóźniły się na cykl. Popyt na kredyt jest wyższy, niz przed rokiem, ale nadal niski.
Nie widać perspektyw na długoterminową poprawę, a wciąż niejasna sytuacja 'Kredyt na Start’ zostawia dziesiątki tysięcy kredytobiorców w rozdarciu. Ponieważ wciąż nie wiedzą, czy powinni czekać na KnS, czy może nabyć mieszkanie lub dom nie oglądajac się za siebie… Potencjalnie ryzykując utratę prawa do dopłat i żałując pochopnej decyzji. Zatem uważamy, że klient będzie w najbliższych miesiącach słabł…
Podczas gdy podaż nieruchomości w Polsce (ogłoszenia Otodom) jest już najwyższa od kilku lat. Świadomi trudniejszej sytuacji na rynku klienci będą śmielej negocjowali wyższe rabaty, a część wysoce zlewarowanych pośredników i deweloperów może schodzić z cen i marży, nie chcąc ryzykować problemów płynnościowych. Nie dajmy się jednak zwieść medialnym nagłówkom.
Pomiimo krytyki, szansa na start programu w 2025 roku wciąż istnieje, choć jak przyznał resort Andrzeja Domańskiego, środków na program w budżecie aktualnie nie ma. Skala bałaganu w polskiej polityce budzi niesmak. Nie tylko klientów, ale także sektora deweloperskiego, gdzie niepewność może skłaniać do większych rabatów. Kryzysowa kula może jednak dopiero zacząć się rozkręcać, w przyszłym roku.
Europejska gospodarka wyraźnie zwalnia, tworząc ryzyko 'ogona’ dla polskiego przemysłu i PKB kraju. Spowolnienie w Polsce w połączeniu z rekordowo drogim kredytem tworzy cykliczny miks sprzyjający dwucyfrowym spadkom cen nieruchomości… Których jeszcze nie obserwujemy. Aktualny koszt kredytu rzędu 600 tys. PLN, na 30-letni okres spłaty to ok. 5 tys. złotych miesięcznie. To mniej więcej 50% więcej, niż minimalna krajowa, która w 2024 wynosi ok. 3260 złotych 'na rękę’.