Rynek nieruchomości w Chinach, wart ponad 60 bilionów dolarów, od dawna był sercem chińskiego modelu wzrostu gospodarczego. Dla 1,4 miliarda obywateli mieszkania nie są tylko miejscem do życia. To główny wehikuł gromadzenia majątku. Ale dziś ten fundament pęka w szwach. To nie kolejna korekta koniunktury – to strukturalna, terminalna deflacja, której skutki będą odczuwalne przez pokolenia.
Przeciętny chiński dom, lub mieszkanie to 70–74% całkowitej wyceny majątku gospodarstw domowych. Dla porównania w USA ten wskaźnik wynosi zaledwie 35%. Gdy rynek w USA doświadcza korekty, to zwykle mówimy o umiarkowanym przegrzaniu. W Chinach natomiast ten trend zamienia się w gigantyczną machinę niszczenia bogactwa. Największą w nowoczesnej historii.
Ceny nowych mieszkań w 70 największych miastach Chin spadły we wrześniu o 0,41% w ujęciu miesięcznym. To najsilniejszy miesięczny spadek od 11 miesięcy. To już 29. z rzędu miesiąc z obniżką cen nowych nieruchomości. Jeszcze mocniej zachwiały się ceny wtórnych lokali, które w tym samym okresie spadły o 0,64% w skali miesiąca – największy spadek od roku.
Po raz pierwszy od 12 miesięcy wszystkie 70 miast odnotowało spadki cen mieszkań z drugiej ręki. Niepokojące są też dane o inwestycjach w nieruchomości. W ciągu pierwszych trzech kwartałów roku inwestycje te spadły o 13,9% w ujęciu rocznym, osiągając najniższy poziom od 2014 roku.
Nie sposób nie dostrzec, że sytuacja przypomina chiński odpowiednik kryzysu z 2008 roku – i niestety, zamiast poprawy, stan rynku nieruchomości zdaje się pogarszać. To oczywiste, że Polacy, gdzie udział nieruchomości w gospodarce i wartości majątków jest procentowo porównywalny z Chinami… Ryzykują podobny kryzys.
Iluzja wzrostu
Problem sięga głębiej niż balans księgowy. Chińczycy żyli w iluzji wzrostu. Demografia miała finansować ich zadłużenie hipoteczne. Dziś liczby mówią same za siebie: wskaźnik dzietności spadł do 1,09, a populacja w wieku produkcyjnym osiągnęła szczyt w 2015 roku. System był wyceniony pod przyszłość, która nigdy nie nastąpi. To pułapka demograficznego długu. Zaciągnięto zobowiązania, których spłata była oparta na złudzeniu, że liczba młodych będzie rosła.
Czy podobieństwa do Polski nie są uderzające? W tym paradoksie rząd chiński jest jednocześnie sprawcą, ofiarą i potencjalnym ratownikiem. Polityka „Trzech Czerwonych Linii” miała ograniczyć zadłużenie deweloperów, a w praktyce przyspieszyła krach. Jednocześnie lokalne samorządy wciąż w ponad 40% finansują się ze sprzedaży ziemi – co pokazuje, że nawet państwo autorytarne, dysponujące własną walutą fiducjarną, może utknąć we własnym modelu fiskalnym.
Skutki lawiny są już widoczne. Inwestycje w nieruchomości spadają o niemal 14% rok do roku. Kryzys nie dotyczy wyłącznie mieszkań – to kolaps zabezpieczeń dla kredytów bankowych, produktów shadow banking i finansowania lokalnych władz. System kredytowy zaczyna zamarzać, a próby stymulacji gospodarki napotykają tzw. „pułapki trzech blokad” konsumpcji.
Blokada majątkowa jest dotkliwa, bo około 70% wartości netto gospodarstw domowych znika w oczach. Po drugie blokada oszczędności: słabe zabezpieczenia socjalne wymuszają odkładanie pieniędzy „na czarną godzinę”. Z kolei blokada płynności oznacza, że majątek tkwi w murach… A sprzedaż nieruchomości to katastrofalne straty. Klientów brak, więc dostęp do kapitału jest praktycznie niemożliwy.
Zmiana społeczna
Kultura własności nieruchomości w Chinach była przez dekady fundamentem statusu społecznego i warunkiem zawierania małżeństw. Spadek cen powoduje gwałtowną zmianę znaczenia społecznego. W ciągu kilku tygodni, a nie lat, posiadanie mieszkania przestało być gwarantem prestiżu. To również nauczka dla polskiego społeczeństwa, gdzie większość majątków prywatnych ulokowana jest w nieproduktywnym sektorze gospodarki.
Najważniejsze, co musimy zrozumieć, to fakt, że to nie jest kryzys do „naprawienia”. To transformacja do nawigowania. Era siedemdziesięciu lat wzrostu napędzanego nieruchomościami, urbanizacją i demografią osiągnęła ścianę. Chiny jako pierwsza wielka cywilizacja doświadczają tego na masową skalę. Japonia, Europa i inne regiony prawdopodobnie podążą podobną ścieżką, choć w nieco innym tempie.
Świat, który znaliśmy, zmienia się na naszych oczach. To moment, w którym redefiniowana jest sama idea rozwoju gospodarczego. Każde kolejne decyzje rządu, deweloperów i konsumentów będą miały znaczenie cywilizacyjne. Trudno nie poczuć ciężaru tej chwili – jesteśmy świadkami końca pewnej epoki, która przez dekady kształtowała bogactwo miliardów ludzi.