Krótki okres korekty cen domów jednorodzinnych w Polsce najwyraźniej dobiegł końca – dane z pierwszego kwartału 2026 roku pokazują, że ceny transakcyjne ponownie rosną we wszystkich największych miastach, choć tempo wzrostów jest wyraźnie spokojniejsze niż w szczycie boomu z 2025 roku. Co istotne, domy zaczęły drożeć szybciej niż duże mieszkania, a jednocześnie ponownie rosną koszty budowy i ceny działek.
Dla osób planujących budowę lub zakup własnego domu oznacza to, że przewaga kupujących może szybko się skończy, a transakcji na rynku dokonują osoby zamożne – z dużą ilością gotówki, lub świetną zdolnością kredytową. Jeśli stopy w Polsce spadną do grupy tej dołączyć mogą też mniej zamożne gospodarstwa domowe. Aktualnie choć popyt na rynku nieruchomości osłabł – ceny nie chcą spadać – na rynku domów jest to wyjątkowo dobrze widoczne.
Kluczowe wnioski
- Domy jednorodzinne podrożały we wszystkich analizowanych miastach, a w Warszawie średnia cena transakcyjna po raz pierwszy zbliżyła się do 12 tys. zł za metr kwadratowy.
- W ciągu trzech lat ceny domów wzrosły nawet o blisko 50%, wyraźnie mocniej niż ceny dużych mieszkań.
- Coraz droższa robocizna i rosnące koszty budowy mogą sprawić, że presja na wzrost cen gotowych domów utrzyma się również w kolejnych kwartałach.
Rynek wysyła jasny sygnał. Korekta była tylko przystankiem
Jeszcze pod koniec ubiegłego roku można było odnieść wrażenie, że segment domów jednorodzinnych zaczyna łapać zadyszkę. Wysokie stopy procentowe ograniczały zdolność kredytową, a część sprzedających była gotowa do negocjacji. Ale dziś ten obraz wygląda inaczej. W pierwszym kwartale 2026 roku ceny transakcyjne domów wzrosły we wszystkich sześciu największych miastach, co sugeruje, że okres korekty praktycznie dobiegł końca.
Najmocniej ceny wzrosły w Łodzi, gdzie średnia stawka zwiększyła się o 2% względem poprzedniego kwartału oraz 9,2% rok do roku. Niewiele słabszy wynik zanotowała Warszawa z rocznym wzrostem na poziomie 9,1%. To właśnie stolica pozostaje najdroższym rynkiem w Polsce. Średnia cena transakcyjna domu osiągnęła tam prawie 12 000 zł za metr.
Domy zaczynają drożeć szybciej niż mieszkania
To jedna z najciekawszych zmian widocznych w najnowszych danych. Przez większą część ostatnich dwóch lat to rynek mieszkań przyciągał największą uwagę inwestorów i kupujących. Program „Bezpieczny Kredyt 2%” wywołał gwałtowny wzrost cen lokali, szczególnie tych o popularnych metrażach.
Dziś sytuacja zaczyna się odwracać. W Warszawie ceny domów wzrosły w ciągu roku o ponad 9%, podczas gdy duże mieszkania podrożały o niespełna 3%. Jeszcze ciekawiej wygląda perspektywa długoterminowa. W ciągu ostatnich dwóch lat średnie ceny dużych mieszkań zwiększyły się jedynie o około 1,6%, podczas gdy ceny domów wzrosły o blisko 18%. To pokazuje, że oba segmenty rynku zaczynają żyć własnym rytmem.
Dlaczego domy drożeją mimo wysokich kosztów finansowania?
Na pierwszy rzut oka wydaje się to nielogiczne. Kredyty hipoteczne nadal są znacznie droższe niż przed cyklem podwyżek stóp procentowych, a miesięczne raty pozostają wysokie. Problem polega na tym, że podaż domów nie nadąża za kosztami ich budowy.
Coraz droższa robocizna oraz ograniczona liczba atrakcyjnych działek sprawiają, że właściciele gotowych nieruchomości nie mają dużej motywacji do obniżania cen.
To mechanizm, który na rynku domów działa znacznie silniej niż w przypadku mieszkań. Deweloper może rozpocząć kolejną inwestycję wielorodzinną i zwiększyć podaż. W przypadku domów jednorodzinnych proces jest znacznie wolniejszy i bardziej rozproszony.
Budowa domu znów wyraźnie drożeje
Coraz trudniej mówić o taniejącej budowie. Materiały budowlane pozostają relatywnie stabilne. W skali roku ich ceny spadły średnio o około 1%, ale ten efekt jest coraz mocniej niwelowany przez rynek pracy.
Robocizna podrożała o 12,5% rok do roku, a tylko w ciągu jednego miesiąca wzrost przekroczył 5%. Jeszcze mocniej wzrosły koszty wykonania stanu surowego zamkniętego, które były wyższe o 15,3% niż rok wcześniej.
To oznacza, że głównym źródłem wzrostu kosztów budowy przestają być materiały. Coraz większym problemem staje się dostępność i cena wykwalifikowanych ekip budowlanych.
Łączny koszt budowy domu do stanu deweloperskiego był w kwietniu o 4,8% wyższy niż rok wcześniej, ale sam początek 2026 roku pokazuje wyraźne przyspieszenie. W ciągu zaledwie dwóch miesięcy całkowite koszty wzrosły o ponad 3%.
Własny dom coraz bardziej staje się dobrem premium
Jeszcze kilka lat temu różnica pomiędzy zakupem dużego mieszkania a budową domu była zdecydowanie mniejsza. Dziś sytuacja wygląda inaczej. Rosnące ceny gruntów, coraz droższa robocizna oraz utrzymujący się popyt sprawiają, że segment domów jednorodzinnych coraz wyraźniej oddziela się od rynku mieszkań.
Widać to szczególnie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku, gdzie średnie ceny domów przekroczyły już 11 tys. zł za metr kwadratowy. To nie oznacza, że wzrosty wrócą do tempa obserwowanego po uruchomieniu programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Rynek jest dziś znacznie bardziej dojrzały, a kupujący ostrożniej podchodzą do finansowania.
Jednocześnie trudno znaleźć argument przemawiający za wyraźnym spadkiem cen. Popyt pozostaje stabilny, koszty budowy ponownie rosną, a podaż nowych domów nie zwiększa się na tyle szybko, aby wywołać presję na obniżki.
Ciekawostka? W ciągu trzech lat ceny domów jednorodzinnych wzrosły od około 25% w Poznaniu do niemal 49% w Łodzi. To znacznie więcej niż wzrost cen dużych mieszkań w tym samym okresie.
Co to oznacza dla rynku?
Najnowsze dane pokazują, że rynek domów jednorodzinnych wszedł w nową fazę. Nie przypomina już dynamicznej hossy z lat 2023–2024, ale trudno również mówić o rynku kupującego. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na kolejne kwartały wydaje się stopniowy wzrost cen, napędzany przede wszystkim przez rosnące koszty budowy i ograniczoną podaż, a nie gwałtowny wzrost popytu.
To istotna zmiana. O przyszłych cenach domów coraz mniej będą decydować programy wsparcia czy poziom stóp procentowych, a coraz bardziej realne koszty wybudowania nowej nieruchomości. Dopóki robocizna pozostaje droga, a liczba nowych inwestycji nie rośnie, trudno oczekiwać trwałego odwrócenia tego trendu.
Polska gospodarka rozwija się w solidnym tempie. Bogacą się także nauczyciele. Opisaliśmy to w artykule Ile naprawdę zarabiają nauczyciele w Polsce? Te dane mogą zaskoczyć