W sobotni wieczór, 15 czerwca, Kancelaria Prezydenta opublikowała komunikat potwierdzający, że prezydent Andrzej Duda złożył podpis pod nowelizacją tzw. ustawy deweloperskiej. Chociaż projekt przyjęto w Sejmie już 21 maja, to dopiero teraz – po burzliwym procesie w Senacie i analizach prawników – stał się on pełnoprawnym aktem prawnym. Według harmonogramu Ministerstwa Rozwoju przepisy wejdą w życie miesiąc po publikacji w Dzienniku Ustaw, czyli najpóźniej na początku lipca. Czego dotyczą nowe przepisy?
Co dokładnie zmienia nowa ustawa
Najważniejszy punkt regulacji brzmi następująco: każdy deweloper musi już od pierwszego dnia sprzedaży opublikować na swojej stronie internetowej cenę za metr kwadratowy każdego oferowanego lokalu oraz finalną cenę całego mieszkania czy domu – i to z uwzględnieniem VAT-u, komórki lokatorskiej, garażu i wszystkich dodatkowych opłat.
Dane muszą być aktualizowane co 24 godziny, a historia zmian przechowywana tak, aby potencjalny nabywca mógł ją prześledzić. Ustawodawca zobowiązał też firmy do przekazywania tych informacji do centralnej bazy danych, która ma zacząć działać jeszcze w te wakacje.
Kulminacja presji na jawność
Kiedy wiosną serwisy ogłoszeniowe zaczęły publikować raporty o rekordowych marżach przy premierach mieszkaniowych, a hasło „cena na zapytanie” pojawiało się w co trzecim anonsie, organizacje konsumenckie podniosły alarm.
Projekt ustawy przygotowany przez Polskę 2050 trafił do Sejmu w lutym, zbierając w konsultacjach ponad tysiąc opinii od osób, które w pandemii próbowały kupić mieszkanie i dowiadywały się o realnej cenie dopiero przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej.
Według Ministerstwa Rozwoju aż 78 proc. badanych wskazało brak przejrzystości cen jako główną barierę wejścia na rynek pierwotny.
Deweloperzy liczą koszty, kupujący widzą szansę
Jeszcze przed podpisem prezydenta część dużych firm – m.in. Dom Development i Atal – zaczęła w kontrolowany sposób udostępniać cenniki online, testując, jak klienci zareagują na pełną transparentność. Z kolei mniejsze spółki wyliczają, że utrzymanie codziennej aktualizacji i systemu archiwizacji podniesie koszty sprzedaży o około 0,3 proc. wartości inwestycji.
Mimo to giełdowy indeks WIG-Nieruchomości zakończył tydzień bez większych zmian, co sugeruje, że inwestorzy nie widzą w ustawie zagrożenia dla marż, lecz raczej element cywilizacyjny, który może w dłuższym horyzoncie zwiększyć popyt.
UOKiK dostaje do swojej dyspozycji nowe narzędzie
Naruszenie obowiązku publikacji cen zostało wpisane do katalogu praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Oznacza to, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów będzie mógł nakładać na deweloperów kary sięgające do 10 proc. rocznego obrotu i publikować ich nazwy w rejestrze dłużników.
Eksperci prawa konkurencji zwracają uwagę, że dla firm, które operują na niskich marżach i finansują się obligacjami, już sama groźba kary może oznaczać wzrost kosztu kapitału o kilkadziesiąt punktów bazowych.
Czy przejrzystość powstrzyma wzrosty cen
Ekonomiści są podzieleni. Zwolennicy nowego prawa twierdzą, że publiczne cenniki uruchomią zdrową konkurencję cenową i pozwolą „ukarać” deweloperów próbujących windować stawki w ostatniej fazie sprzedaży.
Sceptycy wskazują jednak, że przy ograniczonej podaży gruntów i rosnących kosztach budowy przejrzystość sama w sobie nie obniży cen – może co najwyżej ujawnić skalę różnic między poszczególnymi projektami i zmusić klientów do szybszych decyzji.
Pierwsze twarde dane statystyczne poznamy dopiero jesienią, gdy GUS zarejestruje transakcje zawarte już pod nowym reżimem informacyjnym.