Od lat powtarza się, że w Polsce brakuje 2 mln mieszkań. I to pomimo faktu, że każdego roku pula lokali zwiększa się o kilkaset tysięcy. Specjaliści Alior Banku przyjrzeli się temu zagadnieniu, a swoje wnioski zawarli w raporcie „Co czeka polski rynek mieszkaniowy? Scenariusze rozwoju do 2040 r.” Jeśli ich przewidywania okażą się trafne, to już niebawem będziemy mogli obserwować istotne zmiany w segmencie deweloperskim.
Popyt na mieszkania w Polsce spadnie za 2-3 lata
Eksperci Aliora podali, że w Polsce na 1000 mieszkańców przypada 386 mieszkań. Tymczasem średnia dla krajów Europy Zachodniej to 467. Aby zaspokoić podstawowy popyt na mieszkania (co najmniej jeden lokal na każde gospodarstwo domowe) między Bugiem a Odrą powinno się pojawić jeszcze od 300 tys. do 400 tys. mieszkań. W tym miejscu warto dodać, że w ostatnich 15 latach liczba mieszkań oddawanych do użytku wahała się od około 130 do niemal 240 tys. rocznie.
Łatwo policzyć, że popyt na lokale w Polsce zostanie zaspokojony jeszcze w tej dekadzie, zapewne za 2-3 lata. GUS podał na początku tego tygodnia, że tylko w czerwcu br. rozpoczęto budowę niemal 16 tys. mieszkań. Szacuje się, że na koniec czerwca 2025 roku w budowie pozostawało ponad 850 tys. mieszkań. Innymi słowy: lokale, które są już w budowie, powinny zaspokoić krajowy popyt. I to z nawiązką.
Przybywa singli. Ale społeczeństwo szybko się kurczy
Eksperci Aliora zwrócili uwagę na fakt, że przybywa gospodarstw domowych, bo np. coraz więcej osób żyje samotnie lub w parach. Jednocześnie jednak wyraźnie spada liczba ludności w Polsce. A dzietność jest zatrważająco niska. W jakimś stopniu rosnącą lukę w społeczeństwie będą wypełniać migranci. Trudno jednak stwierdzić, na jaką skalę będzie się to odbywać. Jeśli ich napływ zostanie zahamowany, to jeszcze bardziej skurczy się liczba osób zainteresowanych zakupem lub wynajęciem mieszkania.
Z raportu Aliora wynika też, że rynek mieszkaniowy jest coraz bardziej zróżnicowany regionalnie. Jedne regiony ulegają i będą ulegać depopulacji. W tym gronie można wymienić tzw. Ścianę Wschodnią. Tam popyt na mieszkania będzie słabł. Podobnie powinno to wyglądać w słabiej zurbanizowanych regionach. Inny scenariusz jest przewidziany dla dużych miast oraz przyległych do nich powiatów. Tam zarówno popyt, jak i podaż powinny rosnąć dłużej niż przez wspomniane 2-3 lata.
Mieszkania większe i w lepszym standardzie
Specjaliści polskiego banku prognozują też zmiany w wymaganiach kupujących. Będzie spadać liczba osób, które nie posiadają własnego „M”. Jednocześnie będzie rósł popyt na lokale w lepszym standardzie i większym metrażu. Tak popularne dzisiaj kawalerski i „mikroapartamenty” oddadzą część rynku mieszkaniom o większej liczbie pomieszczeń. Ta zmiana również powinna dotyczyć większych ośrodków. Polska po prostu zbliży się do standardów, jakimi mogą się pochwalić kraje Europy Zachodniej. Eksperci Aliora zwracają uwagę, że średnia powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosi w Polsce 29 m2, podczas gdy na Zachodzie jest to 41 m2.
Reasumując: rynek będzie ewoluował. Wydaje się przy tym, że popyt na mieszkania, jaki obserwowaliśmy w pierwszej połowie tej dekady, raczej się nie powtórzy. A przy utrzymującej się wysokiej podaży może to oznaczać, że ceny nie będą rosły w szybkim tempie. Czyżby nadchodził zmierzch złotej ery deweloperów?