Co dalej z rynkiem nieruchomości w Polsce? Mieszkania będą tanieć czy drożeć? Sprawie przyjrzeli się analitycy PKO BP, którzy przygotowali i opublikowali raport „Perspektywy gospodarcze na 2025: Rejs w nieznane”. Dokument dotyczy wielu kwestii, ale my skupimy się na mieszkaniówce, którą czeka… stagnacja.
Strona popytowa jest nasycona. A lokali będzie przybywać
Eksperci największego polskiego banku przypominają, że pod koniec ubiegłego roku sprzedaż mieszkań w Polsce była w trendzie spadkowym. To wciąż mógł być efekt programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Co prawda zakończył się on już kilka kwartałów temu, ale był na tyle intensywny, że nasycił stronę popytową – przekonują analitycy PKO BP.
Z raportu wynika też, że w największych polskich miastach trwa budowa kilkudziesięciu tysięcy mieszkań, więc podaż będzie w najbliższym czasie rosnąć. Kupującym sprzyjać będzie też fakt, że w 2025 roku deweloperzy będą musieli konkurować z rosnącą ofertą na rynku wtórnym. Wchodzimy w okres, gdy zaczyna upływać 5-letni okres, po którym inwestorzy indywidualni mogą sprzedać lokale kupione w czasie boomu i nie zapłacą z tego tytułu podatku dochodowego.
Przed nami korekta cen? Mieszkania mogą zauważalnie potanieć
Eksperci zauważają też, że ceny mieszkań uległy stabilizacji po okresie silnego wzrostu, który obserwowaliśmy przeszło rok temu. Na razie spadki cen są nieznaczne, chociaż popyt osłabł, a podaż jest wysoka. Czy ta sytuacja się utrzyma? Z raportu PKO BP wynika, że kolejne kwartały mogą przynieść zauważalną korektę cen. Nie należy się jednak spodziewać, że ceny spadną do poziomów z pierwszej połowy 2023 roku.
Stopy procentowe szybko nie spadną
Wiadomo już zatem, jakie czynniki mogą sprzyjać kupującym. A co ze sprzedającymi? Tej grupie mogłaby pomóc obniżka stóp procentowych. Cięć nie należy się jednak spodziewać w najbliższym czasie. Inflacja w Polsce utrzymuje się na wysokim poziomie, daleko od celu NBP i na razie nie ma szans na luzowanie polityki pieniężnej. O ile jeszcze kilka miesięcy temu zakładano, że cykl obniżek zacznie się w I połowie 2025 roku, o tyle potem mowa była już o końcówce br., a teraz pojawia się w analizach 2026 rok.
Zdaniem analityków PKO BP wysokie stopy procentowe wspierają także wynajem długoterminowy. Potencjalni klienci wynajmują mieszkania na dłużej w oczekiwaniu na zmiany na rynku. Widać to po stawkach najmu długoterminowego – te notowały wzrosty w ubiegłym roku. Specjaliści banku oceniają, że część oferty wynajmu krótkoterminowego będzie przesuwana na rynek wynajmu długoterminowego.
Marże deweloperów mogą się kurczyć
Warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną ciekawą kwestię zawartą w raporcie: słynne już wysokie marże deweloperów, o których sporo mówiła m.in. minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. Owe marże znajdą się pod presją. Nie tylko z uwagi na słabnący popyt, ale też koszty. Bo o ile ceny materiałów budowlanych pod koniec ubiegłego roku lekko spadały względem 2023 (i w najbliższym czasie raczej nie będą rosły), o tyle dają o sobie znać wysokie ceny energii oraz rosnące koszty pracy. Przypominam, że niedawno ponownie wzrosła płaca minimalna.
Reasumując: zdaniem ekspertów PKO BP więcej atutów w najbliższym czasie będą mieli po swojej stronie kupujący.