Wartość mieszkań w Polsce sięgnęła w 2024 roku astronomicznych 7,8 biliona złotych, czyli ponad dwukrotność naszego PKB. W teorii – bogacimy się. Statystyczny dorosły Polak ma dziś majątek wart ponad 100 tysięcy dolarów, siedem razy więcej niż w 1989 roku. Ale 70% tego „bogactwa” to nieruchomości. Krótko mówiąc, Polak nie śpi na pieniądzach, tylko na … Cegłach. Co więcej, wyceny nieruchomości podlegają cyklom i nie muszą wiecznie rosnąć.
I to właśnie w tym miejscu zaczyna się paradoks. Bo choć w mediach i na forach ekonomicznych wciąż powraca narracja o „mieszkaniu jako najlepszej inwestycji”, rzeczywistość nie jest wcale taka czarno-biała. Rynek nieruchomości stał się dla wielu Polaków rodzajem świeckiej religii.
W murach szukamy bezpieczeństwa, prestiżu, a często także złudzenia, że każdy może zostać milionere … jeśli tylko kupi „na wczesnym etapie”. Ale nie dajmy się zwieść, że każdy z posiadanym domem, czy odziedziczoną działką zostanie na pewno milionerem.
Cykle, które wracają jak fale
Na pierwszy rzut oka wszystko wygląda solidnie. Wartość rynku rośnie, ceny – mimo lekkiego spowolnienia – wciąż utrzymują się wysoko, a wynagrodzenia pozwalają coraz większej grupie ludzi odkładać na wkład własny. Jednak liczba nowych mieszkań oddanych do użytku spadła w ubiegłym roku o 10 procent.
Sprzedaż – w największych miastach – również w dół. Popyt kredytowy pozostaje słaby, a zysk z wynajmu mieszkań finansowanych kredytem… Realnie staje się ujemny. To wszystko brzmi znajomo – dokładnie tak zaczynały się cykle korekcyjne na rynkach, które przez lata wierzyły w niekończące się wzrosty.
Kto śledził historię chińskiego boomu nieruchomości, ten wie, jak złudne potrafi być przekonanie, że ceny mogą rosnąć bez końca. Tamtejsze miasta – kiedyś symbole gospodarczego sukcesu – dziś świecą pustkami. Miliony mieszkań stoją puste, a inwestorzy, którzy wierzyli w „betonowe złoto”, zostali z aktywami, których nikt nie chce. To nie jest scenariusz pisany specjalnie dla Pekinu. To uniwersalna lekcja cykli – ekonomicznych i emocjonalnych.
Demografia nie kłamie
W Polsce rodzi się coraz mniej dzieci. Umiera nas więcej, niż się rodzi – a liczba kobiet w wieku rozrodczym gwałtownie maleje. To statystyka, którą rynek nieruchomości woli ignorować, bo psuje narrację. Ale to właśnie ona może w dłuższym terminie zdefiniować jego przyszłość.
Jeśli populacja się kurczy, a liczba mieszkań na 1000 mieszkańców rośnie (dziś to już 426 lokali na tysiąc osób, jeszcze dekadę temu było ich znacznie mniej) … To w pewnym momencie dojdziemy do sytuacji, w której zabraknie ludzi, a nie mieszkań. Tak wyglądała właśnie pierwsza faza pęknięcia bańki w Chinach – za dużo budynków, za mało rodzin.
W Polsce mit o „bezpiecznym betonie” ma jednak długą tradycję. Ugruntował go brak zaufania do instytucji finansowych, bolesne wspomnienia inflacji z lat 90. i późniejsze doświadczenia z kapryśnymi rynkami kapitałowymi. Dla wielu rodzin mieszkanie to nie inwestycja, tylko synonim stabilności.
Problem w tym, że nadmierne zaufanie do jednej klasy aktywów zawsze kończy się źle. Już dziś 83% Polaków ma jakieś oszczędności, ale co trzeci przyznaje, że wystarczyłyby one najwyżej na miesiąc życia bez dochodów. W tym samym czasie ceny gruntów w największych miastach poszybowały o 26% w górę, a ich udział w końcowej cenie mieszkania wzrósł z 15 do 18%. To może być klasyczny objaw końcówki cyklu … Ziemia zaczyna drożeć szybciej niż same nieruchomości.
Betonowy sen o bogactwie
Kiedy więc patrzymy na te prawie 8 bilionów złotych „uśpionych” w polskich mieszkaniach, warto zadać sobie pytanie: czy to naprawdę bogactwo, czy tylko iluzja zbudowana na rosnących wycenach? Bo majątek zapisany w pustakach nie płaci rachunków, nie generuje innowacji, nie tworzy produktywności.
Nie chodzi o to, by demonizować nieruchomości – to wciąż istotny element gospodarki i portfeli gospodarstw domowych. Ale jeśli cała nasza narodowa narracja o zamożności sprowadza się do wzrostu cen mieszkań, to jesteśmy jak pasażerowie pociągu, którzy cieszą się z prędkości, nie zauważając, że tory kończą się za zakrętem.
Rynek nieruchomości to nie perpetuum mobile. Nawet najstabilniejsze mury nie oprą się demografii, cyklom i ekonomicznej logice. A wiara, że każdy Polak stanie się milionerem tylko dlatego, że ma „metr kwadratowy w centrum”, jest równie naiwna, co przekonanie, że w Chinach wszyscy mieli się wzbogacić, budując mieszkania, których nikt nie potrzebował. W końcu – jak mawiają doświadczeni inwestorzy – dom to świetne miejsce do życia, ale bardzo ryzykowne miejsce do przechowywania złudzeń.