„Amazon uruchamia nowe centra logistyczne w naszym kraju.” Ta i wiele innych, podobnych informacji pojawia się w ostatnich latach na temat naszego rynku pracy. Kolejne firmy budują
i otwierają swoje fabryki w Polsce. Przy tej okazji potrzebne są Agencje, które dostarczają pracowników do stref przemysłowych. Niestety mają aktualnie bardzo duży problem. Jaki jest najlepszy sposób na zarabianie na nieruchomościach 2 2020/21 roku?
Oczywiste jest, że ciężko jest zatrudnić dobrego pracownika, za odpowiednim wynagrodzeniem. Problem jednak leży również w innym miejscu. Osobę, która przyjeżdża do pracy z innej miejscowości czy kraju trzeba gdzieś zakwaterować. Hotele są za drogie, a mieszkania na wynajem nie mają takiej pojemności.
We Wrocławiu są miesiące, w których trzeba zakwaterować kilkaset osób tygodniowo, a na rynku po prostu nie ma obiektów, które odpowiadają potrzebom rynku.
Standard kwater pracowniczych większości Polaków kojarzy się z piętrowymi łóżkami i kilkoma osobami w jednym pokoju. Pracownikom ze wschodu ten standard coraz bardziej nie odpowiada. Przez to, że media społecznościowe dają możliwość oceny obiektów – cierpią na takim standardzie nie tylko zakłady pracy, które walczą z rotacją, ale również agencje, które muszą wykonywać podwójną pracę i dbać o swoją reputację.
Dlatego też na rynku nieruchomości pojawiła się nowa luka, którą można zagospodarować. Tworzymy więc kwatery pracownicze w odpowiednim standardzie, które przynoszą korzyści każdej ze stron.
Moim zdaniem, największy boom na tego typu inwestycje ma miejsce właśnie w 2020/21 roku, kiedy jeszcze duże podmioty nie tworzą własnych budynków dla pracowników. Mają je dopiero w planach – ważniejsze dla nich jest dostarczanie produktu, niż usługi dodatkowo. Jest to jednak na tyle opłacalny biznes, że strefy przemysłowe nie chcą dłużej nie schylać się po pieniądze, które leżą na ziemi.
Przejdźmy teraz do aspektów technicznych, czyli jak w praktyce wygląda taki biznes od strony organizatora miejsc noclegowych.
Biznes kwater pracowniczych opiera się głównie na domach wolnostojących z miejscami parkingowymi. Nie mówimy tutaj o mieszkaniach w blokach. Można w niego wejść na dwa sposoby.
Pierwszy to zakup nieruchomości, remont i wyposażenie w meble na własny koszt. To dobra opcja dla osób, które chcą ulokować większy kapitał w jednym miejscu. W dobrej roli odnajdą się tutaj przede wszystkim inwestorzy pasywni, których rola skończy się na wizycie u notariusza.
Drugim sposobem jest otworzenie biznesu kwater pracowniczych, który bazuje na wynajmie nieruchomości z prawem do podnajmu. Tutaj są dwie drogi:
1) Pozyskujemy dom w podnajem od pasywnego inwestora, który tylko kupuje dom i płaci za remont.
2) Pozyskujemy dom w podnajem od aktualnego właściciela, nie wydając na niego złotówki.
DLACZEGO WŁAŚCICIEL NIERUCHOMOŚCI ZGODZI SIĘ NA PODNAJEM?
Duży dom na obrzeżach miasta szczególnie dla samotnych właścicieli jest sporym obciążeniem finansowym. Ogrzewanie gazowe całego budynku często wynosi więcej niż przeciętna emerytura.
W związku z tym prowadząc odpowiednio negocjacje z właścicielem – uświadamiamy mu, że ściągamy mu problem z głowy przy jednoczesnym zasilaniu jego portfela sporą ilością gotówki.
Jakich argumentów zatem używać, aby nie angażować własnych środków w nową kwaterę pracowniczą?
- Negocjujemy z właścicielem „czas na rozkręcenie biznesu”. Proponujemy, że pierwsze tygodnie działalności przeznaczymy na pozyskanie odpowiednich lokatorów.
- Umawiamy się na płatności dla właściciela „z dołu” – dzięki temu czynsz za dany miesiąc regulujemy dopiero po 30 dniach. Najemcy płacą natomiast „z góry” zanim wprowadzą się do obiektu. W związku z tym płacimy przy użyciu nie swoich pieniędzy.
- Negocjujemy brak kaucji na start, w zamian proponując lepsze dla nas i właściciela rozwiązania.
- Najważniejsza część negocjacji – skłaniamy właściciela, aby adaptacji i zakupu wyposażenia dokonał na własny koszt. Pamiętajmy, że kwatery pracownicze to nie „standard ikea”. Koszty samego wyposażenia są niższe niż w klasycznych mieszkaniach.
- Jeżeli mamy zainwestować własne środki w adaptację, staramy się przede wszystkim odwlec moment, w którym zaczynamy płacić właścicielowi czynsz. Taka prologanta sprawia, że pieniądze na remont możemy pożyczyć z dowolnego źródła, a zwrócimy je z tych środków, które mielibyśmy w tym czasie płacić co miesiąc właścicielowi domu. Im dłuższy okres zwolnienia z płatności, tym lepiej.
Zrealizowanie celów negocjacyjnych nie jest proste, ale przy odpowiednim poprowadzeniu rozmowy pozwoli zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ważne, aby właściciel nieruchomości dostrzegł szereg korzyści, które płyną dla niego ze współpracy ze świadomym inwestorem. Nie dość, że rozwiązujemy problem – to jeszcze wkładamy do kieszeni spory zastrzyk gotówki. To nasza główna karta przetargowa.
LICZBY, KONKRETY, PRZYKŁADY
Warto pamiętać, że domy nie są tak płynnym aktywem jak mieszkania, a biznes kwater pracowniczych jest szczególnie opłacalny przy nieruchomościach o dużym metrażu. Jest to istotna informacja w przypadku zakupu nieruchomości na własność. Ten biznes to bardziej prowadzenie zorganizowanej działalności gospodarczej niż rentierski i spokojny wynajem kawalerki. Dlatego warto myśleć o kwaterach w kontekście większej skali ( dzięki podnajmowi ) i budowania odpowiedniego zespołu do realizowania procedur związanych z zarządzaniem.
Przykład domu wziętego w podnajem we Wrocławiu:
| Lokalizacja | Wrocław |
| Powierzchnia domu | 440 m2 |
| Liczba miejsc noclegowych | 42 |
| Średnia miesięczna stawka za osobę (w tym rachunki) | 500 zł |
| Przychód z domu | 21 000 zł |
| Miesięczny czynsz dla właściciela | 10 000 zł |
| Pozostałe koszty (media, usterki, sprzątanie, opłaty dodatkowe) | 4 000 zł |
| Miesięczny zysk brutto z podnajmu | 7 000 zł |
| Kwota inwestycji w uruchomienie obiektu | 40 000 zł |
| Wkład własny w inwestycję | 0 zł |
| Wkład właściciela | 40 000 zł |
| Kaucja | 0 zł |
| Zysk brutto rocznie | 84 000 zł |
| Zysk brutto przez okres umowy 10 lat | 840 000 zł |
Biznes kwater pracowniczych to ogromna nisza do zagospodarowania.
Przy 10 obiektach zarabiamy tyle pieniędzy, że wygenerowany kapitał pozwoli na spokojne odejście z tej formy inwestowania, kiedy tylko duże podmioty zagarną tort w swoją stronę.
To najlepszy moment, żeby wykorzystać ten czas.
Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na temat prowadzenia kwater pracowniczych – znajdziesz sporo bezpłatnych materiałów na kanale YouTube Albrecht o nieruchomościach.
Więcej informacji znajdziesz również na www.pawelalbrecht.com.
Od Redakcji:
Niniejszy artykuł ani w całości ani w części nie stanowi „rekomendacji” w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi czy Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (Ue) Nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie nadużyć na rynku (rozporządzenie w sprawie nadużyć na rynku) oraz uchylające dyrektywę 2003/6/WE Parlamentu Europejskiego i Rady i dyrektywy Komisji 2003/124/WE, 2003/125/WE i 2004/72/WE oraz Rozporządzenia Delegowane Komisji (Ue) 2017/565 z dnia 25 kwietnia 2016 r.uzupełniające dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/65/UE w odniesieniu do wymogów organizacyjnych i warunków prowadzenia działalności przez firmy inwestycyjne oraz pojęć zdefiniowanych na potrzeby tej dyrektywy. Zawarte w serwisie treści nie spełniają wymogów stawianych rekomendacjom w rozumieniu w/w ustawy, m.in. nie zawierają konkretnej wyceny żadnego instrumentu finansowego, nie opierają się na żadnej metodzie wyceny, a także nie określają ryzyka inwestycyjnego.
